Geldberater zur ImmobilienfinanzierungFesthypotheken dürften weiter im Vorteil bleiben
Weil Festhypotheken je nach Laufzeit teilweise günstiger sind als Saron-Verträge, sind sie stärker nachgefragt – zudem bieten sie eine hohe Berechenbarkeit.
Wie ist Ihre Prognose: Wird die Festhypothek 2024 weiterhin günstiger werden? K. S.
Festhypotheken sind derzeit gegenüber den kurzfristigen Geldmarkt-Saron-Hypotheken zinsmässig im Vorteil. Eigentlich müsste es umgekehrt sein, doch aufgrund der Kapitalmarktzinsen kann man je nach Laufzeit und Anbieter derzeit günstiger einen Festvertrag abschliessen als einen Saron-Vertrag.
Entsprechend ist die Nachfrage nach Festhypotheken deutlich höher als nach Geldmarkthypotheken. Die überraschende Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank hat den Zinsvorteil der Festhypotheken im Vergleich zu den Saron-Hypotheken etwas geringer gemacht. Dennoch sind die Festverträge weiter im Vorteil, und ich gehe davon aus, dass dies noch einige Monate so bleiben wird. Anders wäre es, wenn die Nationalbank die Leitzinsen nochmals stark senken würde.
Die nächste geldpolitische Lagebeurteilung steht für den 20. Juni 2024 an. Ich rechne nicht damit, dass die Nationalbank dann die Zinsen bereits wieder senkt. Zuletzt hat sie den Leitzins im März von damals 1,75 Prozent auf nur noch 1,5 Prozent zurückgenommen und die Märkte völlig überrascht. Die Teuerung in der Schweiz ist zwar zügig gesunken und geringer als im übrigen Europa.
Auf der Währungsseite sehe ich derzeit keinen unmittelbaren Handlungsbedarf für die Nationalbank, nachdem sich der Franken zum Dollar und Euro abgeschwächt hat, was den stark exportorientierten Unternehmen eine Verschnaufpause gibt.
Nationalbank dürfte Zinsen kaum senken
Auch seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) sehe ich keinen Druck: Sie hat die Zinsen bislang unverändert gelassen. Immerhin könnte die EZB ihre Leitzinsen an ihrer Sitzung vom 6. Juni 2024 senken, womit sie die Zinsen noch vor der US-Notenbank zurücknehmen würde. Selbst dann könnte die Nationalbank weitere Zinssenkungen auf die lange Bank schieben und erst bei der geldpolitischen Lagebeurteilung im September prüfen, ob eine weitere Senkung notwendig wird.
Jedenfalls sehe ich keinen Grund, dass die SNB ihr Pulver verschiesst und die Zinsen erneut senkt, zumal sie bereits im März mit ihrer Senkung vorgeprescht war. Sollte die Nationalbank bei den Zinsen vorderhand stillhalten, würden die Festhypotheken in den nächsten Monaten auch zinsmässig gegenüber Saron-Hypotheken attraktiv bleiben.
Falls es im Jahresverlauf allenfalls doch noch zu weiteren Zinssenkungen der Nationalbank käme, würde der Zinsvorteil der Festhypotheken gegenüber den Saron-Verträgen kleiner. Dass der Zinsvorteil ganz weg ist, dafür würde es wohl eine bis sogar zwei Zinssenkungen der Nationalbank brauchen. Zwei zusätzliche Zinssenkungen noch in diesem Jahr in der Schweiz erwarte ich indes nicht. Damit würde die Nationalbank die Märkte erneut stark überraschen. Die Zinsen sollten allerdings nicht das einzige Kriterium für die Wahl eines Hypothekenmodells sein.
Eine Festhypothek schafft für Hausbesitzende eine hohe Berechenbarkeit. Man kann während der Laufzeit der Festhypothek seine Fremdfinanzierungskosten budgetieren, während man bei einer Saron-Hypothek das Zinsänderungsrisiko selbst trägt. Allerdings sollte man sich vor Augen halten, dass man sich mit einer Festhypothek oft lange vertraglich bindet, wenn man etwa eine Vereinbarung auf fünf oder zehn Jahre abschliesst.
Welche Hypothek ist flexibler?
Wenn sich dann die Lebenssituation etwa durch eine Scheidung oder einen Todesfall grundlegend verändert und allenfalls ein Immobilienverkauf notwendig wird, kann sich ein lang laufender Vertrag im doppelten Sinn als Hypothek erweisen. Dies, da die Banken in der Regel nicht ohne hohe Zusatzkosten Hand für eine vorzeitige Vertragsauflösung bieten. Oft vergessen geht allerdings, dass viele Institute auch bei Saron-Hypotheken oft zwei bis dreijährige Rahmenverträge voraussetzen, womit man auch bei diesen an die Bank gebunden ist.
Dennoch hat man bei einer Saron-Hypothek zweifellos mehr Flexibilität, als wenn man eine 10-jährige Festhypothek abschliesst. Dafür ist man beim Saron-Vertrag anders als bei der Festhypothek dem Zinsrisiko ausgesetzt. Wer eine gute Berechenbarkeit ohne Zinsrisiko und dennoch ein gutes Mass Flexibilität wünscht, fährt momentan mit einer zwei- oder dreijährigen Festhypothek nicht schlecht.
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