Wohneigentum wird unerschwinglich? Gut so!

Der Traum vom Eigenheim rückt in weite Ferne: Denn nur wenige können es sich noch leisten. Foto: Keystone/Alessandro Della Bella

Vor einigen Tagen gingen alarmierende Berichte durch die Schweizer Presselandschaft. Es hiess: Schweizer verdienen zu wenig Geld fürs Eigenheim. Da die Preise für Wohneigentum immer mehr steigen und gleichzeitig die Bestimmungen zur Vergabe von Hypothekarkrediten immer schärfer würden, könnten sich immer weniger Schweizer Wohneigentum leisten.

Alle diese Meldungen, die etwa im «Blick» oder in «20 Minuten» erschienen, bezogen sich auf eine Studie der Raiffeisenbank. Dort konnte man Folgendes lesen: In der Schweiz verlangen Banken normalerweise für einen Hypothekarkredit für selbst genutztes Wohneigentum, dass 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln finanziert werden. Gehen wir von durchschnittlichen Preisen für ein Einfamilienhaus mit fünf Zimmern aus, dann kostet dieses zurzeit durchschnittlich etwas mehr als 1 Million Franken. Demzufolge muss ein Haushalt etwas mehr als 200’000 Franken an Vermögen für einen Hypothekarkredit besitzen. Gemäss Zahlen der Eidgenössischen Steuerverwaltung liegt das Vermögen von 71 Prozent der Bevölkerung aber unterhalb dieses Schwellenwerts. Daraus kann man die Schlussfolgerung ziehen, dass sich 71 Prozent der Menschen kein Eigenheim mehr leisten können. Diese Zahl war auch in allen Medien zu lesen.

Unüberwindbare Hürden?

Nicht zu lesen in den Medien war hingegen, dass die Raiffeisenstudie diese Zahl in ihrer Studie stark relativiert. So sind beim Kauf von Wohneigentum meist zwei Personen beteiligt, wodurch sich das Haushaltsvermögen bereits verdoppelt. Und auch die vielen durch Erbschaften erlangten Vermögen erhöhen die tatsächlich vorhandenen Vermögen nochmals deutlich. In der Realität hat die Zahl von 71 Prozent somit kaum Bedeutung.

Doch die Raiffeisenstudie bringt noch eine zweite Zahl ins Spiel. Diese betrifft die sogenannte kalkulatorische Tragbarkeit. Möchte ein Schweizer Haushalt ein Einfamilienhaus für 1 Million Franken erwerben, muss er für die Hypothek von 800’000 Franken ein Jahreseinkommen von mindestens 176’000 Franken aufweisen. Erst ab diesem Einkommen ist sichergestellt, dass die im Rahmen der Selbstregulierung der Banken verwendeten kalkulatorischen Hypothekarzinsen von durchschnittlich 5% sowie je 1% des Belehnungswertes für Amortisation und Unterhalt nicht ein Drittel des Haushaltseinkommens übersteigen. Das Einkommen von 176’000 Franken wird aber von einer Mehrheit der Haushalte nicht erreicht. Die Tragbarkeitsregeln erweisen sich, wie die Raiffeisenbank schreibt, «als unüberwindbare Hürde für die meisten Haushalte».

Immobilienboom und horrende Preissteigerung

Nun mutet dieser Befund zunächst seltsam an. Sind Hypothekarkredite heute nicht so günstig wie noch nie und damit für immer mehr Menschen erschwinglich? Müssten sich dann nicht immer mehr Menschen ein Eigenheim leisten können? Die Antwort lautet: Grundsätzlich ja, aber wir befinden uns in einer schizophrenen Situation. Die tiefen Hypothekarzinsen haben in der Schweiz tatsächlich einen eigentlichen Immobilienboom ausgelöst. Die Summe aller ausstehenden Hypothekarkredite hat sich seit 2000 mehr als verdoppelt. Schweizer Haushalte sind deshalb mittlerweile durchschnittlich höher verschuldet als in allen andern Ländern.

Ein solcher Boom bei den Hypothekarkrediten führt logischerweise auch zu enormen Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt. So sind die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz seit 2000 um rund 90 Prozent gestiegen und bei Einfamilienhäusern um etwa 80 Prozent. In neuralgischen Städten wie Zürich oder Genf war der Anstieg sogar noch wesentlich stärker. Diese Entwicklung hat dazu geführt, dass die tiefen Zinsen durch höhere Preise wieder kompensiert wurden. Es ist heute nicht günstiger, Immobilien zu erwerben, als zu Zeiten, als die Zinsen zwar höher, aber die Preise tiefer waren. Gleichzeitig ist die Zahl der kreditwürdigen Kunden für Neuhypotheken immer mehr geschrumpft. Die meisten Menschen, die bei jetzigen Standards als kreditwürdig gelten und ein Eigenheim möchten, haben mittlerweile einen Hypothekarkredit.

Letztlich eben doch eine gute Nachricht!

Vor diesem Hintergrund wird auch verständlich, weshalb die Raiffeisenbank bestrebt ist, die Situation möglichst dramatisch darzustellen. Wenn die Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer den Traum vom Eigenheim nicht mehr verwirklichen kann, dann muss doch etwas getan werden! Und die Raiffeisenbank hat da auch einen Vorschlag. Man sollte sich überlegen, die Bedingungen zur Vergabe von Hypothekarkrediten, welche sich die Banken selbst auferlegt haben, wieder zu entschärfen. Dann gäbe es wieder mehr kreditwürdige Kunden, und das heute abgeschwächte Wachstum bei den Hypotheken könnte ungebremst weitergehen – im Idealfall mit Hypothekarkrediten der Raiffeisenbank.

Gute Idee? Nein! Dann würden die Immobilienpreise nämlich ebenfalls weiter ansteigen, und wir hätten bald eine spekulative Blase. In Wirklichkeit ist der Befund, dass sich weniger Menschen in der Schweiz ein Eigenheim leisten können, eine gute Nachricht. Sie deutet darauf hin, dass die Kontrollmechanismen bei den Banken tatsächlich funktionieren. Nur wenn an diesen festgehalten wird, lässt sich eine gefährliche Blase auf dem Immobilienmarkt in der Schweiz vermeiden.