Wie man eine Immobilienblase verhindert

Lars Svensson. (Reuters)

Die Verhinderung einer Immobilienblase sei nicht Aufgabe der Zentralbank: Lars Svensson, Vizegouverneur der schwedischen Riksbank. (Reuters)

Die Nationalbank Schwedens steckt im gleichen Dilemma wie die der Schweiz: Eine Immobilienblase droht, gleichzeitig benötigt die Wirtschaft Geldschübe. Kein echter Widerspruch, sagt ein Experte.

Der Experte ist Lars Svensson. Ich hatte anlässlich einer Veranstaltung des «UBS International Center of Economics in Society» Gelegenheit, ein Interview mit ihm zu führen.

Svensson zählt einseits international zur Spitze der Makroökonomen, speziell im Bereich Geldpolitik (dazu unten mehr), andererseits amtet er aktuell als Vizegouverneur der schwedischen Zentralbank «Riksbank». Das hat besondere Bedeutung, weil sich zwischen den wirtschaftlichen Sorgen Schwedens und jenen der Schweiz ein paar Parallelen ergeben: Die Krone – Schwedens Währung – ist gegenüber dem Euro ebenfalls zu teuer, was alleine schon auf die Exporte drückt. Zusätzlich dämpft die Rezession in den Euroländern die ausländische Nachfrage nach schwedischen Gütern weiter. Die Arbeitslosenquote des Landes beträgt 7,8 Prozent.

Anders als die Schweiz mit einem Leitzins von Null hat allerdings Schweden hier noch Raum nach unten:  Der Leitzsatz (Repo) liegt dort bei 1.25 Prozent. Warum senkt ihn die Riksbank nicht weiter? Die Gründe dürften in der Schweiz kaum überraschen: Die Mehrheit der Zentralbank sorgt sich vor einer zu starken Zunahme der privaten Verschuldung und dem Entstehen einer Immobilienblase. Dass zu tiefe Zinsen die Ursache gefährlicher Verzerrungen insbesondere auf den Immobilienmärkten sein können und zu übermässiger Verschuldung Anlass bieten, ist in der Schweiz, wo die Sorge vor einer erneuten Immobilienblase steigt, ein Dauerbrenner. Welche Rolle hier eine Notenbank überhaupt zu spielen hat, ist aber weltweit Thema intensiver Debatten.

Lars Svensson verneint, dass die Verhinderung einer Immobilienblase überhaupt Aufgabe der Leitzinssetzung einer Zentralbank sei.  Sein Argument:

Meine Ansicht ist, dass die Geldpolitik kein effizientes Instrument darstellt, um mit Privatverschuldung und Hauspreisen umzugehen. Wenn ich verhindern will, dass die Hauspreise um 10 Prozent steigen, müsste ich die Leitzinsen so stark erhöhen, dass das Bruttoinlandprodukt etwa 6 Prozent abstürzt und die Arbeitslosigkeit etwa 3 Prozent zunimmt. Der Einsatz der Geldpolitik hat in diesem Bereich enorme Kosten. Sehr viel effektiver sind etwa eine Belehnungsgrenze gemessen am Wert der Immobilien, höhere Risikogewichte von Hypothekardarlehen bei Banken oder eine Änderung der steuerlichen Abzugsregeln. Alles ist besser zur Beeinflussung der Hauspreise als die Geldpolitik.

Anders gesagt, wirkt der Leitzins hier wie das Schiessen mit einer Schrotflinte. Vielleicht wird das Ziel damit getroffen, aber nur unter Inkaufnahme einer ganzen Reihe weiterer Schäden. Wie verhindert man aber dann eine Immobilienblase, ohne eine hohe Arbeitslosigkeit dafür in Kauf zu nehmen? Die Zauberworte heissen «makroprudenzielle Massnahmen». Svensson:

Sehr viel effektiver sind etwa eine Belehnungsgrenze gemessen am Wert der Immobilien, höhere Risikogewichte von Hypothekardarlehen bei Banken oder eine Änderung der steuerlichen Abzugsregeln. Alles ist besser zur Beeinflussung der Hauspreise als die Geldpolitik.

Svensson setzt also einerseits bei der Regulierung von Banken an: Um gezielter zu treffen, können die Vergabekriterien von Hypotheken ganz direkt über tiefere Belehnungsgrenzen beeinflusst werde. Höhere Risikogewichte für Hypotheken und geringere Steuerabzüge bei Hypothekarschulden sorgen ausserdem ebenfalls für eine Verteuerung von Hypotheken – im ersten Fall für die Anbieter, im zweiten Fall für die Nachfrager.

Dennoch stösst Svensson mit seinen Argumenten bei den meisten seiner Kollegen auf Granit:

Unser Entscheidungsgremium ist gespalten. Eine Kollegin und ich fordern einen tieferen Leitzins, während die Mehrheit von vier einen höheren Zins befürwortet. Wir streiten darüber an jeder Sitzung. … Sie haben nie klargemacht, weshalb andere Massnahmen gegen die Überhitzung des Immobilienmarktes nicht besser wären.

Vielleicht bleibt der Leitzins genau wegen seiner «Schrotflintenfunktion» das bevorzugte Mittel gegen Immobilienblasen. Denn wenn nur die Banken und die Hypothekarschuldner direkt von Massnahmen betroffen werden, wird deren Widerstand umso grösser sein. Kommt dazu, dass solche Regeln über die Politik bestimmt werden, wo Lobbyarbeit sehr viel erfolgsversprechender ist, als bei Zinsentscheidungen einer Zentralbank.

Dass der Leitzins in Schweden noch weiter gesenkt werden kann, ist übrigens der wichtigste Grund, weshalb Svensson nicht wie in der Schweiz einen Mindestkurs für die Landeswährung Krone fordert. Lieber würde er den weiter senken.

Mit der entpsrechenden Politik der Schweizer Nationalbank hat Svensson ohnehin nicht die geringste Mühe. Die Vorwürfe, sie betreibe eine unfaire Währungsabschwächung auf Kosten von anderen Ländern («Beggar-thy-Neigbour-Politik») – (hier und hier – hält er für vollkommen ungerechtfertigt:

Meine generelle Ansicht ist, dass Eingriffe in die Devisenmärkte zur Verhinderung einer Aufwertung ganz gewöhnliche Geldpolitik darstellen – eine Ausweitung der Geldmenge. Es ist also nicht das, was Ökonomen als Beggar-thy-Neighbour-Politik bezeichnen.

Begründet hat er das an anderer Stelle folgendermassen:

More expansionary monetary policy normally depreciates the currency.

Preventing the currency for appreciating – or depreciating it – for monetary-policy purposes is simply expansionary monetary policy with unconventional means.

Das Verhindern einer übermässigen Aufwertung läuft letztlich auf eine expansive Geldpolitik hinaus. Das ist gewöhnlich das, was eine Zentralbank in einem schwierigen konjunkturellen Umfeld tun soll. Aber es ist eine unkonventionelle Massnahme, wie all die unkonventionellen Massnahmen, die erforderlich sind, wenn sich der Leitzins bereits bei Null Prozent befindet.

Womit wir bei einem vertrauten Thema sind: unkonventionelle geldpolitische Massnahmen im Falle einer Liquiditätsfalle, bzw. wenn die Leitzinsen bereits den Tiefstwert Null erreicht haben. In diesem Thema zählt Lars Svensson zu den weltweiten Top-Kapazitäten. Den Schwedischen Ökonomen kennt man möglichweise etwas weniger gut als den US-Notenbankchef Ben Bernanke, den Wirtschaftsnobelpreisträger und New York-Times-Kolumnist Paul Krugman oder Michael Woodford – der hier auch schon zu Wort kam. Alle vier haben gemeinsam zu Beginn der 2000er-Jahre  an der US-Eliteunversität Princeton gelehrt und alle vier haben sich damals und schon zuvor intensiv exakt mit jenen Problemen der Wirtschafts- und speziell der Geldpolitik auseinandergesetzt, die heute die Welt und damals vor allem Japan beschäftigt haben. Die Rezepte, die die vier damals vorgeschlagen haben (hier ein Beitrag von Svensson von damals), sind exakt jene, die heute vor allem in den USA angewandt werden, aber auch anderswo äusserst hitzig debattiert werden.

Es handelt sich um Massnahmen der folgenden Art:

  • Quantitative Easing – Käufe von langfristigen Anlagen (Staatsanleihen oder verbrieften Hypotheken) zur direkten Beeinflussung der Langfristzinsen. In gewöhnlichen Zeiten wirkt sich der Leitzins – stets ein Kurzfristzins – indirekt auch auf die Langfristzinsen aus.
  • Ein Erwartungsmanagement, dass die Erwartung einer leicht höheren Inflation schürt. Eine höhere Inflationserwartung senkt die Realzinsen.
  • Statt an einem Inflationsziel sollen sich Zentralbanken an einem Ziel für das nominelle Bruttoinlandprodukt (BIP) ausrichten, das sich aus dem realen BIP und der Inflation zusammensetzt. Damit berücksichtigen Notenbanken sowohl, dass die Inflation nicht überhand nimmt, aber auch die Wirtschaft sich erholt, ausserdem ist damit ebenfalls ein Erwartungsmanagement verbunden.
  • Weil Geldpolitik in dieser Lage (Liquiditätsfalle) wenig Wirkung zeigt, ist eine aktive Fiskalpolitik das Instrument der Stunde, aber nur in dieser Lage.

Details zu den obigen Punkten finden sich im Interview und sie waren immer wieder Thema dieses Blogs (zum Beispiel hier, hier oder hier).

Interessanterweise sieht Lars Svensson keinen Anlass, die Geldpolitik in gewöhnlichen Zeiten zu ändern. Hier will er noch nicht einmal vom Vorschlag eines nominellen BIP-Ziels etwas wissen. Allerdings macht  der Zentralbanker auch klar, dass das Dogma seiner Zunft, wonach einzig die Gewährung der Preisstabilität Ziel von Geldpolitik sein soll, in der Praxis ohnehin nicht mehr als Rhetorik sei:

Ja, ein striktes Inflationsziel gibt vor, sich nur an der Teuerung zu orientieren. In der Praxis orientieren sich aber alle Zentralbanken an einer flexiblen Zielsetzung – ob sie das nun so sagen oder nicht. Das heisst, sie berücksichtigen die Realwirtschaft und machen temporär Konzessionen bei der Teuerung. Vor der Krise hat das gut funktioniert, und es wird auch danach wieder gut funktionieren…

Dass man zuerst vor allem oder ausschliesslich Preisstabilität anstrebt, macht Sinn, wenn sie noch nicht erreicht ist. Doch davon kann man graduell abkommen, sobald man gelernt hat, wie man dieses Ziel erreichen kann und mehr Stabilität vorherrscht. Dann kann man transparenter werden über beide Anliegen: über die Inflation und die Realwirtschaft.

59 Kommentare zu «Wie man eine Immobilienblase verhindert»

  • Linus Huber sagt:

    ./.

    geldpolitischen Massnahmen Gegensteuer gegeben haetten.

    „Das heisst, sie (die Zentralbanken) berücksichtigen die Realwirtschaft und machen temporär Konzessionen bei der Teuerung.“

    Diese Aussage laesst gut erkennen, wie Svensson vollkommen indoktriniert ist von der gaengigen oekonomischen Lehre. Jede inflationaere Geldpolitik verwaessert den Wert einer Waehrung, ob sich dies nun ausdrueckt im verwendeten Konsumentenpreisindex oder nicht (die erweiterte Geldmenge mag ein anderes Zuhause finden). Ebenfalls glaubt Svenson wohl, dass zum Beispiel eine 2%ige jaehrliche Inflationsrate stabile Preise darstellt, was natuerlich vollkommen inkorrekt ist bei naeherer Betrachtung (was bedeuten jaehrlich 2% in z.B. 30 Jahren?). Wirkliche Preisstabilitaet wird einzig durch die Anbindung des Geldmengenwachstums an das Wirtschaftswachtum erreicht, womit Preise in einzelnen Segmenten sehr wohl auch fallen moegen inkl. Konsumentenpreisindex (wie z.B. bei elektronischen Guetern, welche heute von erfolgreichen Unternehmen produziert werden und keines dieser Unternehmen ein Problem hat mit fallenden Preisen).

    Ebenfalls fehlt in Svenssons Betrachtungsweise jeder Hinweis auf Nachhaltigkeit, sowie auch jegliche auch nur leichte Andeutung auf die Nebenwirkungen der expansiven Geldpolitik. Also handelt es sich um einen reiner Jongleur (Trickster, Scharlatan oder welchen Begriff man auch am liebsten anwendet), welcher seine lieb gewonnenen Theorien mit Vergnuegen vertretet und sich in seiner Rolle offensichtlich wohl fuehlt (was in sich schon eine fragliche Angelegenheit darstellen sollte, wenn man bedenkt, was wir diesen Leuten verdanken).

  • Linus Huber sagt:

    Selbst Jordan erwaehnte in seinem kuerzlichen Interview, dass er ein besorgtes Auge auf das Kreditmengenwachstum (dies in Bezug auf Hypotheken) wirft. Leider nuetzt es natuerlich nicht viel, wenn man ein besorgtes Auge hat, aber nichts unternimmt, aber immerhin scheint er langsam zu lernen.

    Jetzt aber ein paar Punkte zum Interview von Lars Svensson.

    „Eine Immobilienblase droht, gleichzeitig benötigt die Wirtschaft Geldschübe“

    Aufgrund welcher Tatsache kommt man zum Schluss, dass die Wirtschaft Geldschübe benoetigt? Haben wir nicht seit Jahren eine extrem lockere Geldpolitik und es ist fuer willige und faehige (kreditwuerdige) Kreditnehmer verhaeltnismaessig einfach, sich Geld zu guenstigen Konditionen zu beschaffen, speziell wenn man bedenkt, wieviel Liquiditaet bei den Zentralbanken in der Form von excessiven Reserven der Banken hinterlegt ist. Dies ist eine richtige Falschaussage. Das Problem liegt naemlich darin, dass die Zentralbanken wohl schon „Geld drucken“ koennen, aber sie koennen nicht bestimmen, wohin dieses Geld fliesst.

    „Wenn ich verhindern will, dass die Hauspreise um 10 Prozent steigen, müsste ich die Leitzinsen so stark erhöhen, dass das Bruttoinlandprodukt etwa 6 Prozent abstürzt und die Arbeitslosigkeit etwa 3 Prozent zunimmt.“

    Svensson fokussiert sich einzig auf die heutige Situation und betrachtet dadurch einzig ein kleines Zeitfenster der gesamten Entwicklung. Natuerlich duerfte obige Aussage in etwa korrekt sein heute, wobei es vielleicht trotzdem sinnvoll waere, kurzfristige Schmerzen zwecks langfristiger Freud auf sich zu nehmen. Der wichtige Aspekt liegt jedoch darin, dass ueber Jahrzehnte eine inflationaere Geldpolitik betrieben wurde, welche die Preise von Investitionsguetern in die Hoehe trieb und die Zentralbanker dem ganzen Theater passiv bewohnten, anstatt ihre wirkliche Rolle wahrzunehmen, indem sie das Geldmengenwachstum nicht nur beobachtet haetten sondern bevor die Party zu lustig wurde, mit entsprechenden ./.

  • ast sagt:

    Die US-Eliteunversitäten bildeten die Ökonomischen „Fasci“ http://de.wikipedia.org/wiki/Fascis der Moderne aus die zusammen mit der gekauften Politik die Finanzkrise beschert haben und nun dabei sind die Demokratie zu zerstören mit ihren Fiat Money Wärungen welche seinerzeit Nixon zu einer rein virtuellen Tauschbörse auf Kosten der 99% der Menschheit umsetzen liess. Genauso wie in Deutschland (man lese die „Süddeutsche“) die Regierung die Armutsberichte verfälschen, genauso manipuliert man bei den Notenbanken die Öffentlichkeit (wozu solche Treffen wie . «UBS International Center of Economics in Society» dienen). Adoboli ist der Normalfall, nicht die Ausnahme, die gesamte Politik rund um Fiat Money ist nur noch Betrug um den 1% Reichsten weitere materielle Glücksdrogen zu spritzen.

    • Marcel Senn sagt:

      Ast: Obwohl ich mit dem Islam nicht viel am Hut habe, finde ich mittlerweile das islamische Bankensystem/Finanzwesen die beste Alternative zu unserem desaströsen Mickey-Mouse Kapitalismus.
      Das Zinsverbot, Spekulationsverbot und Glücksspielverbot sind die wesentlichen Elemente.
      Finanzielle Transaktionen können nur gegen reale Werte getätigt werden (Ware, Dienstleistungen). Wenn ich ein Haus kaufen will, dann kauft die Bank das Haus für mich und ich zahle in einem Miet/Abzahlungsmix monatliche Raten. Im allgemeinen gilt, dass der Kapitalgeber an Gewinn UND Verlust eines Projektes beteiligt ist, darum ist das Risiko von Spekulationsblasen wie bei uns viel kleiner. Unter islamischem Bankrecht hätte es kein 1929, kein 2009 gegeben (und vielleicht wäre der Welt auch ein Hitler erspart geblieben).
      Es gäbe keine unsinnige Derivatewelt, keine Schattenbanken wie Hedge Funds, keine tödliche Nahrungsmittelspekulation usw usw.
      Die Wirtschaft würde dem Menschen dienen und nicht umgekehrt.
      Zumindest in Punkto gerechtem und effizientem Bankwesen ist uns der Islam um Jahrhunderte voraus. Handel wird im Islam ausdrücklich gebilligt und gefördert.
      PS Auch bei den Katholiken gab es ja über Jahrhunderte das Zinsverbot, nur haben die jüdischen Geldverleiher und Goldschmiede diese Rechtslücke mehr oder weniger „schamlos“ ausgenützt.

      Weitere Beschreibungen finden man z.B. unter Wikipedia „Das islamische Bankwesen“ oder auch in zahlreichen Videos unter youtube

      • ast sagt:

        Herr Senn, die gegenwärtige Ökonomie und Politik ignoriert und unterschlägt nicht nur die sozialen Folgen durch die abstossenden Geschäftspraktiken unserer Märkte, Banken, Heuschrecken, Miliardäre, Tochtergesellschaften und Hedge Funds, sie haben sogar mit den „to big to fail“ -Gesetzen ihr eigenes sozialdarwinistisches Wettbewerbsmodell unterlaufen, was zum lokalen Zitronensozialismus speziell für Grossbanken führte. Hätte der Wettbewerb weiter auch für Eliten und Banken gegolten, so hätte es heissen müssen bei den strauchelnden Banken „to big to continue“ für dieses Desaster. Das führt langfristig zum Zusammenbruch der Demokratie und wie in den USA, Spanien Europa zu Sezessionsbewegungen, bis hin zum Faschismus. Auf Zerohedge las ich heute einen Artikel „We’re Heading For Economic Dictatorship“. Das ist tats$chlich naher als viele denken -in Europa ist der Prozess der bürokratisch-ökonomischen Finanzdiktatur in vollem Gange. Dazu gehört auch die Verfälschung von Armutsberichten, ein erneutes Gekjammer dass es den Banken zu schecht gehe für Basel III usw.

        • Marcel Senn sagt:

          Ast: Bin ziemlich Ihrer Meinung, war unter vielen anderen Tätigkeiten auch ein paar Jahre im Finanzwesen tätig, musste Derivateszenarien berechnen, wir waren Kunden von Hedge Funds und habe mich in meiner Freizeit viel mit den Finanzkrisen in der Geschichte der Menschheit beschäftigt. Eigentlich hätten wir 2009 die historische Chance gehabt, die ganzen internationalen Grossbanken hops gehen zu lassen – hätte zwar eine Weile lang ein ziemliches Chaos gegeben, aber vermutlich sich bis 2012 schon auf ein besseres System eingependelt – als die jetzige immer noch unhaltbare Situation mit Perspektive auf verschiedene Staatsbankrotte oder irgendwann mal eine galoppierende Inflation.
          Mayer Amschel Rothschild hat ja mal folgende Dummheit von sich gegeben:
          „Der Zinseszins ist die größte mathematische Entdeckung aller Zeiten.“
          Für ihn als Bankster ist das easy money, aber für die Menschheit der grösste Fluch aller Zeiten, zumal Zinsmodelle schon rein mathematisch nicht aufgehen können, zumindest sobald sie im steilen Teil der Kurve angelangt sind. (darum mussten ja fast alle ZB den Zins auf gegen Null runterschrauben)
          Unter anderem darum bin ich auf das islamische Banksystem gekommen – Geld mit Geld zu verdienen bringt nur einer kleine Elite was, der Rest der Menschheit verelendet in der Zinssklaverei.
          Aber bevor sich wirklich was ändert, muss das ganze System kollabieren oder es kommt zu Diktaturen. Meiner Meinung nach ist der heutige Finanzkapitalismus seit dem Big Bang 1986 etwa ähnlich dumm gestrickt wie die Tulpenzwiebeleuphorie 1635-37 in Holland

          • ast sagt:

            „ähnlich dumm gestrickt wie die Tulpenzwiebeleuphorie 1635-37 in Holland“

            Herr Senn, auch die Mafia unterhält intern eine eigene Ökologie mit einer individuellen Lehre.
            Solche Ökonomien die auf einem sozialdarwinistischen Wettbewerb aufbauen bei welchem wie derzeit die globale Finanzwirtschaft mit gigantischen Summen von Fiat Money betrieben werden, sind korrupter als die Mafia. Die Mafia gibt wenigstens zu dass sie eine Verbrecherbande ist, wenn auch angeblich ein vornehme Gesellschaft.

            In Tat und Wahrheit haben die Demokratien schon längst die Kontrolle über das Zins betriebene Ponzi Schneeball-System verloren. Wenn heute Ökonomen zusammen kommen um Lösungen zu besprechen welche dieses System retten soll, dann wissen im Prinzip alle dass es um die Rettung eines mafiosen mit Hochfrequenz betriebenem Marktsystem geht dessen innerer Kern die Zerstörung des sozialen Teils der Menschheit anstrebt. Aus diesem Grund wird auch die Politik immer schlechter, weil alle welche noch an ethischen Werten orientiert sind bei diesem Endspiel der Zerstörung nicht mehr mitmachen. Selbst in den Chefetagen der Banken wird heute reihenweise gekündigt, weil viele Manager diesen Höllentripp nicht mehr aushalten. Doch in der Politik ist die Ethik noch lange nicht angekommen, dort werden reihenweise Gesetze verabschiedet welche das Leben sozial schwacher Menschen zerstören -mit vollem Bewusstsein werden die unteren Schichten aufgerieben und mit raffinierten Künsten der Rechtsbeugung zertreten. Dies alles geschieht -wie Steinbrück immer wieder gesagt hatte als Finanzminister -damit das Land wieder in der obersten Liga mitschwimmt – also in der obersten Liga der Antidemokratie -Weltpolitik.

          • Linus Huber sagt:

            Hart aber wahr!

  • Michael Schwarz sagt:

    Die Modellvorstellung der Inflation/Output entspricht nicht die ökonomische Wirklichkeit. Im Gegenteil, die Inflation ist der Killer des Realwachstums. Die empirische Evidenz sind reichlich vorhanden, dass die Inflation, Abwertung eigner Währung und übertriebenen niedrigen Zinssatz der Wirtschaft und nachhaltig schwächt. Solche Modelle werden an Unis propagiert, haben sie aber Wirklichkeit wenig zu tun.

    Das gleiche Beispiel ist der Krankenkasse Reform in der Schweiz. Der steigende Angebot hat nicht zu senkendem Preis geführt, das haben die CH-Ökonomen verwirrt, bzw. die Entwicklung widerspricht jegliche ökonomische Lehre. Es ist aber nicht so, der Markt hat im diesen Punkt nicht versagt, sondern der Mensch hat es versagt, weil er die wahre Ökonomie nicht verstand.

    • Thomas ernst sagt:

      @ Michael

      Das Krankheitsunwesen in der Schweiz ist kein brauchbares Beispiel für irgendwelche ökonomischen Thesen, da Ökonomie, Markt und freie Entscheidungen in diesem Bereich nicht mehr vorkommen. Hier wird derart viel Geld von derart vielen Akteuren unter derart mannigfaltigen Vorwänden unter völliger Ausschaltung der Konsumenten (=Patienten) und ohne jeden Einfluss eines „Marktes“ in derart viele Taschen geleitet, dass man als Ökonom nur erbleichen kann.

      Am Schweizer Krankheitswesen kann man ablesen, was bei rauskommt, wenn Linke Verbände, Staatsbürokratie, fachliche Interessengemeinschaften ( aka Mafia, aka FMH) und Grossindustrie gemeinsame Sache zulasten des kleinen Mannes machen.

    • Linus Huber sagt:

      @ Michael

      Der Mensch hat nicht versagt, sondern die Manipulation der Entscheidungstraeger.

      Der eigentliche Punkt liegt darin, dass je hoeher die staatliche Einmischung/Manipulation ist, desto staerker sich ein bestimmter Markt verfaelscht respektive im Allgemeinen teurer wird. Der Grund liegt darin, dass Entscheidungen im Allgemeinen zugunsten der „Grossen“ der betreffenden Industrie getroffen werden, da ihre Einflussmoeglichkeiten ebenfalls am groessten sind. Wenn es hingegen als notwendig angesehen wird, dass ein bestimmter Markt gewissen Regeln zu unterwerfen ist, sollten solche Regeln sehr kurz und praegnant formuliert sein, was Transparenz, Vertrauen schafft, sowie das „Kleingedruckte“, in welchem sich die Lobbyisten in der Form von moeglichst vielen Sonderaspekten austoben, eliminiert wird.

  • Hermann sagt:

    Svensson hat theoretisch recht. Es gibt aber auch in der Schweiz zuviele, die gut am Immobilienmarkt verdienen, auch wenn die Kaeufer nicht qualfizieren. So ganz anders als hier in den USA sind die Schweizer nicht. Ich sehe viele Parallelen zur Immobilienblase hier. Auch hier konnte man sich nicht vorstellen, dass ein Haus sehr schnell nur noch die Haelfte wert sein koennte. Sind einmal Foreclosures auf dem Markt, fallen die Preise rapide. Das wird die Zeit sein, wenn ich nach CH zurueck komme und mir ein nettes Haus am Waldrand zum halben Preis kaufe…..

  • Marcel Senn sagt:

    Nicht tiefe Zinsen per se führen zu ein Spekulationsblase, sondern die zu lockere Kreditvergabe der Banken. Je tiefer die Zinsen, desto mehr Eigenkapital müsste gefordert werden. Bei der Sub-Prime Krise wurde es ja genau umgekehrt gehandhabt, darum knallte es dann auch mächtig. Auch all diese Zinsderivate, die die Hauptlast der Verzinsung auf später verschiebt (weil das Einkommen dann ja „höher“ sein sollte) sind unseriös und verschärfen die Problematik. In den USA hat man ja gut gesehen, wie man es nicht machen sollte. Dazu sollte die Politik auch bei den Bewilligungen zurückhaltender sein. In Spanien z.B. sind ja nach gewissen Quellen bis zu 4 Mio Wohneinheiten leerstehend. Die Behörden hätten rechtzeitig erkennen müssen, dass einem solchen Riesenangebot eine viel zu kleine Nachfrage gegenübersteht und Baubewilligungen verweigern müssen – aber eben in der Euphorie und Bauwahn geht die Vernunft oft unter.
    Langer Rede kurzer Sinn – es gab genug Immoblasen in letzter Zeit, darum sollte man eigentlich das Instrumentarium kennen, um weitere zu verhindern.

    • ast sagt:

      Der Lehrsatz der Universität Princeton wo diese Ökonomen ausgebildet wurden heisst von lateinisch „Dei sub numine viget“ übersetzt „Unter Gottes Macht erblühen sie“ , die Universität Sichuan Univerität in China hat das Motto 实事求是 ( Suche die Wahrheit in den Fakten“.

      Ich habe es bereits gesagt und wiederhole es noch einmal, in den USA gab es keine „Immobilienblase“. Ich hatte hier bereits anhand statistischer Daten aus den letzten hundert Jahren belegt dass der Bau von Immobilien in der angeblichen Periode der Blase sogar leicht unter dem langjährigen Mittel lag, wenn man die Bauaktivitäten mit dem Bevölkerungswachstum verrechnet. Die tatsächlich bestehende Balse und noch immer bestehende Blase ist die Ungleichverteilung von Vermögen und Eigentum. Dies führte zur Subprimekrise (ein wesentlich geeigneterer Begriff für diese Krise). Ähnlich sieht es in der Schweiz aus, hier wächst die Wohnbevölkerung infolge der Zuwanderung heiss -die Ansicht wir hätten hier eine Immobilienbalse ist genaus gelogen -die tatsächliche Angst der Eliten hier ist nur dieselbe wie in den USA -nämlich die Furcht die Mittelschicht könnte die Immobilien nicht mehr bezahlen. Die Finanzkrise ist eine Reichenblase, die unten zu einer Armutsblase wird.

      • Marcel Senn sagt:

        Ast: Einverstanden, das wesentliche Element einer Blase ist ja nicht die unbedingt die Angebotsseite (Spanien ist da vermutlich die Ausnahme der Regel), sondern der viel zu schnelle Preisanstieg (seien es Aktien, Immobilien, Rohstoffe usw) und irgendwann kommt der Punkt wo die Nachfrage wegbricht und darum ein massives Ueberangebot entsteht. Die ärmeren Bevölkerungsschichten können dann die Zinsen (bei Immobilien) nicht mehr bedienen und es kommt zu Zwangsverkäufen. War ja bei uns 1991 auch so – das Zinsniveau stieg auf 7% und die Immopreise waren schwindelerregend hoch – und beginnt es schmerzhaft zu korrigieren…

        • ast sagt:

          Das sehe ich auch so Herr Senn, und durch die Wiederholung wir hätten es mit einer Immobilienblase als Krisenauslöser zu tun wird die Realität nicht verändert, nämlich dass wir es tatsächlich mit einer im Exzess betriebenen und durch die Notenbanken und Politik noch angefeuerter Ungleichverteilung zu tun haben. Man sehe sich die Berichte über die Reichtumsverteilung nur mal an, die Finanzkrise existiert überhaupt nicht für die 1% der Reichsten, das Quantitative Easing wurde sogar speziell zu einer zusätzlichen Drogenspritze der Umverteilung.

          • Linus Huber sagt:

            @ ast

            Die ankerlose Geldpolitik, welche keine Ruecksicht nimmt auf das uebermaessige Wachstum des Kreditvolumens im System, produziert automatisch eine Umverteilung von unten nach oben. Die heutige Krise liegt darin, dass das Kollateral immer weniger im Wert hochgetrieben werden kann, da ein immer groesserer Anteil der Mittelklasse nicht mehr mithalten kann. Wenn der Wert des Kollaterals nicht mehr steigt, wird es auch immer schwieriger die Kreditblase weiter anzuheizen und wenn das Kreditvolumen im System nicht mehr unverhaeltnismaessig ansteigt, resultiert dies ebenfalls im Zerfall des Preisniveaus (es handelt sich um ein gegenseitiges Hochschaukeln).

          • ast sagt:

            Herr Huber, ihre Ausführungen erklären den Zusammenbruch der Immobilien-Preise aus einer weiteren Perspektive, was aber gut in mein eigenes Bild der Sachlage passt. Die „Automatische Umverteilung“ heisst aber nicht dass dies nicht Bewusst eingesetzt wurde, um die Gewinne von Banken und Anlegern hochzutreiben. Diese 12% Jahresgewinne welche der deutsche Ex- Bank Chef Ackermann jährlich der stauenden Politik vorankündigte, trug schon lange den Nimbus eines Ponzi Schneeballsystems in sich. Eine inzwischen zusammengebrochene irische KH Bank versprach auf dem Internet Tageszinsen von mehr als 8%, aber die Finanz -Medien nahmen das Werbegeld für die Anzeigen klaglos entgegen. Jeden Tag machen uns viele Werbungen in den Medien hohe Gewinne schmackhaft, die im Extremfall auf Kinderarbeit in China oder nun Vietnam und Mexiko aufbauen, oder gar auf der Verknappung von ökologischen Ressourcen wie Wasser, Wald und Lebensmittel. Das Alles hat längst jede ethische Hemmschwelle übersprungen, und daran dass sich sehr viele Menschen an diesem System beteiligen ist gar nichts Automatisch- genauso wenig wie der Pakt des Stellvertreters des Papstes mit dem Teufel.

          • Linus Huber sagt:

            @ ast

            Ich stimme Ihnen natuerlich zu. Aber um nur kurz anzudeuten, wie diese Tatsachen nicht wirklich erkannt werden, darf ich kurz auf einen meiner Kommentare zu einem auf Ackermann bezogenen Artikel zu sprechen kommen. In meinem Kommentar war mein erster Satz: Ackermann ist eine Schande fuer die Menschheit. Die Reaktion der Kommentar-Leser war jedoch mehrheitlich negativ.

            Dies zeigt mir, wie wenig die meisten Menschen ueber die wirkliche Situation im Bilde sind.

  • Schlauri sagt:

    Nationalbank (SNB) stützt Schuldenbabylon Schweiz
    Von 1990 bis 2010 wuchs das BIP in der Schweiz nur um 32%, die Geldmenge aber um volle 274%, ein Indiz für starke Inflation. Viel überflüssiges Geld diente der Spekulation statt der Produktion. Das trieb zwar, u. a. wegen Billigprodukten aus Fernost, nicht die Preise der Konsumgüter, aber jene von Vermögensgütern nach oben, z. B. Immobilien. Die Preise der Eigentumswohnungen stiegen in 10 Jahren um 75%. Die SNB vernachlässigt die Inflation der Vermögensgüter. Die tatsächliche Gesamtinflation ist um ein Vielfaches höher als die offizielle, von Deflation schon gar keine Rede. Unserer im weltweiten Vergleich sehr tiefen Staatsverschuldung steht die höchste Pro-Kopf-Verschuldung der Privathaushalte gegenüber. J.P. Roth sagte 2002 als Präsident der SNB: „Für die Geldgeber bedeutet dies (die exzessive private Hypothekarverschuldung) ein nicht zu unterschätzendes Klumpenrisiko. Daraus lässt sich erahnen, wie wichtig das vergleichsweise tiefe Zinsniveau für die Schweiz ist.“ Die SNB spielt mit Tiefzinsen den billigen Jakob unter den Zentralbanken, schon Jahre vor dem Problem mit dem Eurokurs. Das führt u. a. zu einer gigantischen Umverteilung in Milliardenhöhe durch inflationäre Aufwertung der Immobilien. Diese Umverteilung geht von unten nach oben, weil die Reichen die grossen Schulden machen. Je mehr Eigenkapital jemand schon hat, desto mehr Kredit bekommt er, desto höher kann er sich verschulden. Die spottbilligen Schuldzinsen kann er zudem von den Steuern abziehen. Die OECD hat das heftig kritisiert. Natürlich hätte man die Immobilienblase und deren Umverteilungsschäden schon vor Jahren gemäss Svensson gezielt und wirksam bekämpfen können, mit einfachen und wohlbekannten Regeln bezüglich Belehnungsgrenze, Eigenkapital und Schuldzinsabzug. Aber das wollten die Banken, die SNB und ihre politische Lobby gar nicht ernsthaft. Sie sind die wackligen Säulen des Schuldenbabylons Schweiz.

  • HaRu WEBER sagt:

    Eine Theorie mehr. Bei mehr als 84’000 Zuwanderer 2011, und die hält ja an, kommt einfach das Baugewerbe nicht nach, für diese benötigten Wohnraum zu erstellen. Die Immobilienblase ist längst da. Aber auch in vielen übrigen Sektoren ist die CH bereits stark übernutzt. Dazu zuviel “billiges” Geld bei einem “leeren” Markt.

    • Anh Toan sagt:

      Sind die höheren Preise auf eine gestiegene echte Nachffrage (Zuwanderung) bei einem begrenzten Angebot zurückzuführen, wird nicht von einer Blase geredet: In Blasen werden Güter gekauft, nicht um einen echten Bedarf zu befriedigen, sondern lediglich um mit Gewinn weiterverkauft zu werden.

      • ast sagt:

        „In Blasen werden Güter gekauft, nicht um einen echten Bedarf zu befriedigen, sondern lediglich um mit Gewinn weiterverkauft zu werden.“

        Richtig, und genau das war in der angeblichen Immobilienblase in den USA nicht der Fall, jedenfalls nicht was den Bedarf an Immobilien relativ zum Bevölkerungswachstum anbetrifft. Was diese Blase aber bewirkt hat, dass war die Stagnation bei den Einkommen der Käufer. sowie der Umstand dass die Preise durch gebündelte Immobilien-Papiere von Banken spekulativ in die Höhe getrieben wurde. Bekanntlich handelten auch Schweizer Banken mit gebündelten US-Immobilien, weshalb sie dann auch von den Amis gerettet werden mussten. Dabei flossen gemäss Auflistung der FED etwa 500 Milliarden US$ in die Schweiz. Was gerettet wurde waren aber weniger die Bürger als die Lobby welche die Preise hochgetrieben hatten und jene welche Lohndumping betrieben, bis dass die Häuser unbezahlbar wurden und die Preise kollabierten.

  • Anh Toan sagt:

    Hat überhaupt jemand ein Interesse, Immobilienblasen zu verhindern?

    Die Blasen werden schliesslich immer erst als solche erkannt und als negativ wahrgenommen, wenn sie platzen!

    Vorher werden die Immobilienbesitzer reicher, in vielen Wirtschaftsräumen ist dies die Mehrheit der Bürger, wenn auch nur auf dem Papier, sie besitzen noch immer das gleich grosse Objekt an der gleichen Lage. Selbst wenn die Immobilienbesitzer in der Minderheit sind, kann man diese besteuern (Immobilien kann man nicht verstecken, ganz sicher nicht in dem Land, in welchem sie sich befinden und wo in internationalen Verhältnissen die hauptsächliche Steuerhoheit liegt) und über Mietzuschüsse und andere Sozialleistungen den „Reichtum“ umverteilen.

    Letzendlich bekämpfen weder Notenbanken noch die Wirtschaftpolitik Blasen, im Gegenteil blasen sie weiter auf, weil sie das Platzen der Blase verzögern wollen. Sie können bei diesem Vorgehen auf die mehrheitliche Unterstützung der Bevölkerung zählen.

    Solange viele von einer Blase reden, gibt es keine. Typischtes Anzeichen einer Blase ist, dass praktisch niemand eine solche erkennt, wenn sogar die letzten Skeptiker glauben zu erkennen, dass es doch keine Blase sei. Gibt es keine Skeptiker mehr, ist die Blase kurz vor dem platzen.

    • Martin Holzherr sagt:

      Das spricht dafür Automatismen einzuführen.
      Scheinbar lässt sich der Mensch allzu gerne täuschen und präferiert kurzfristige über langfristige Überlegungen.

      • Anh Toan sagt:

        @Martin Holzherr: Danke, Automatismen sind wohl die richtige Antwort, also z.B. steigen die Immbobilienpreise schneller als die Konsumentenpreise oder die Erwerbseinkommen, wird die Belastungsgrenze automatisch reduziert.

        • thomas ernst sagt:

          @Anh

          Da werden die Linken aber aufheulen. Eine (automatische) Reduktion der Belehnungsgrenze führt ja dazu, dass tendentiell eher wohlhabende Käufer Immobilien erwerben können, und die eher marginalen Interessenten aus dem Arbeiter- und Angestelltenmilieu fallen dann aus dem Rennen.

  • Alex Zatelli sagt:

    Recht hat der Mann.

    Ein nachhaltiger, blasenfreier Immobilienpreis lässt sich aus Einkommensentwicklung, Mietzinsnievau und hedonischem Immobilienindex ohne weiteres bestimmen. Daraus kann man eine Belehnungsgrenze festlegen, an die sich Banken, Versicherungen und andere Institutionen zu halten haben.

    • Linus Huber sagt:

      @ Alex, Sie erkennen es gut. Die Frage ist nicht, wie hoch die Belehnungsgrenze im Verhaeltnis zum Preis einer Immobilie liegt, sondern sie muss im Verhaeltnis des Einkommens festgelegt werden.

  • marc Schiesser sagt:

    Wenn man mit Gelddruckerei beginnt,dann steigen zwangsläufig Preise von Sachwerten wie Immobilien,Gold usw.
    Man kann doch nicht Geld drucken,eine künstliche Untergrenze für Euro festsetzen und dann erwarten,dass die Sparer dumm und naiv wären um einfach zu warten,bis ihre Sparnisse und Rente ständig an Wert verlieren.Früher oder später werden Sparer und Investoren in Sachwerte fliehen und dann steigen halt eben überall Preise.Es gibt keine Immoblase oder Edelmetallblase.Wir haben es mit Wertzerfall der Währungen zu tun und die Folgen werden brutal sein.Inflation,Arbeitslosigkeit usw..Statt Gelddrucken müsste Schweiz Massnahmen einleiten um unnötige Kosten zu senken:Parallelimporte endlich zulassen,Lobbyismus effektiv bekämpfen sodass Gesundheitskosten endlich sinken,überrissene Löhne sowohl beim Staat als auch in den Chefetagen bei der Wirtschaft massiv nach Untern korrigieren,überrissene Margen mit effektiven Importlockerungen bekämpfen usw..dann wäre die Wirtschaft endlich konkurrenzfähiger und SNB könnte auf sinnlose Gelddrückerei und Untergrenzen verzichten!

  • John Peer sagt:

    Wenn der Zins nicht dem Marktzins entspricht, sondern künstlich durch die Zentralbank bestimmt wird, führt dies immer und automatisch zu Fehlinvestitionen, ob im Immobiliensektor oder sonstwo.

  • Thomas ernst sagt:

    Der Beitrag zeigt mal wieder, dass das Problem weniger im Verständnis der Ökonomen von den Wirkungsmechanismen einer Volkswirtschaft liegt, als vielmehr in der konkreten Umsetzung durch die Politikerinnen. Diese ignorieren oft auch offensichtliche und banale wirtschaftliche Zusammenhänge, wenn diese ihren fixen Ideen oder ihrer Wiederwahl im Wege stehen.

    Siehe zB Kohl und Mitterand bei der Einführung des Katastrophen-Euro, oder Merkel und Schäuble heute, oder….

    Es ist ja offensichtlich nicht so, dass Svensson keine klaren Vorstellungen hätte. Das Problem ist offenbar, dass man nicht auf ihn hört.

Die Redaktion behält sich vor, Kommentare nicht zu publizieren. Dies gilt insbesondere für ehrverletzende, rassistische, unsachliche, themenfremde Kommentare oder solche in Mundart oder Fremdsprachen. Kommentare mit Fantasienamen oder mit ganz offensichtlich falschen Namen werden ebenfalls nicht veröffentlicht. Über die Entscheide der Redaktion wird keine Korrespondenz geführt.