So riskant sind Immobilienanlagen

Dank Real Estate Crowdfunding kann man Miteigentümer einer Renditeliegenschaft werden – allerdings mit Klumpenrisiko.

Leerstände oder Probleme mit der Bausubstanz: Auf einzelne Immobilienobjekte zu setzen, ist riskant. Foto: Keystone

Durch die Firma Foxstone, die mir ab 25’000 Franken Anteile an einem Haus in Bernex GE mit Rendite 5 Prozent anbietet, bin ich auf das Real Estate Crowdfunding aufmerksam geworden. Im Rahmen der Streuung meiner Anlagen könnte ich 25’000 Franken anlegen, aber mein Bauchgefühl ist nicht ruhig. Was meinen Sie zu diesem System, und wo ist der Pferdefuss? H.F.

Dank Real Estate Crowdfunding kann man auch als Privatinvestor mit einem Kapitaleinsatz von 25’000 Franken Miteigentümer an einer Renditeliegenschaft in der Schweiz werden. Man investiert über die Crowd-Plattform direkt in die Liegenschaft und wird so neben den weiteren Investoren Miteigentümer.

Die von Ihnen erwähnte Foxstone aus Genf ist ebenso wie die in der Deutschschweiz besser bekannte Crowdhouse eine Plattform, die Privaten Zugang zum Immobilienmarkt über ein Crowd Investment verschafft.

Was mich im Fall der Foxstone etwas stört, ist die Tatsache, dass mit Werbesätzen wie «For small investors with big ambitions» hohe Erwartungen geweckt werden, was ich problematisch finde. Zwar ist mit einem solchen Investment eine Rendite von 5 Prozent grundsätzlich nicht unmöglich, aber keineswegs risikolos.

Solche Crowd-Investment-Firmen sind in erster Linie als Vermittlungsplattform tätig, indem sie für einzelne Liegenschaften potenzielle Miteigentümer sammeln und bei einem Abschluss eine Provision bekommen.

Pluspunkt für Sie als Anleger ist, dass Sie nicht wie bei einem Fonds nur indirekt in Immobilien, die Sie nicht kennen, investieren, vielmehr sind Sie Miteigentümer an einem Objekt, das Sie auswählen können und dann kennen. Daher partizipieren Sie auch anteilsmässig an den Mieteinnahmen, wobei der Aufwand für den Unterhalt und den Erneuerungsfonds abgezogen wird.

Das Problem sehe ich an einem anderen Punkt: Als Miteigentümer tragen Sie auch das Risiko, das mit dem konkreten Objekt verbunden ist. Was passiert, wenn das Objekt nicht mehr vermietet werden kann oder wenn plötzlich hohe Renovationsarbeiten fällig werden? Zwar hat man einen Erneuerungsfonds, doch was passiert, wenn dieser nicht reicht? Vor allem das Risiko von Leerständen würde ich nicht unterschätzen. In diesem Fall wäre es mit der erhofften Rendite von 5 Prozent rasch vorbei.

Was mich an diesem System stört, ist die Tatsache, dass Sie ein hohes Klumpenrisiko eingehen. Konkret: Falls sich das Objekt doch nicht als so rentabel erweist wie erwartet oder Probleme bei der Bausubstanz auftauchen, schlägt dies direkt auf Ihr Investment durch. Bei einem Anlagefonds, der in viele verschiedene Immobilien investiert, wird dieses Risiko durch die breite Diversifikation stark abgefedert.

Zusätzlich sind Sie den Marktrisiken ausgesetzt. Die Preise für Immobilien sind in der Schweiz in den letzten Jahren wegen der rekordtiefen Zinsen stark in die Höhe geklettert. Sollten die Zinsen irgendwann dann doch einmal steigen, müssen Sie mit starken Preisrückschlägen rechnen.

Weil Anleihen wegen der tiefen Zinsen mehrheitlich unattraktiv sind, ist sehr viel Geld in Immobilien geflossen. Gerade institutionelle Investoren, aber auch wohlhabende Private haben viel Kapital in Renditeliegenschaften gepumpt. Die Renditen sind zurückgekommen, während die Preise anzogen. Zu Recht hat die Schweizerische Nationalbank vor einer Blasenbildung gerade bei Renditeobjekten gewarnt.

Vor diesem Hintergrund würde ich auch das Marktrisiko als beträchtlich einstufen. Es ist schlicht unrealistisch, zu glauben, dass Sie über Ihr Crowd-Investment ausgerechnet ein Schnäppchen finden, das eine hohe Rendite, aber keine Nachteile und erhöhten Risiken aufweist.

Wenn Sie in den Immobiliensektor diversifizieren möchten, würde ich nicht in ein Einzelobjekt investieren, sondern auf Aktien von Immobiliengesellschaften wie Allreal, PSP oder Mobimo oder auf Immobilienanlagefonds setzen, die eine breite Diversifikation ermöglichen.

Zudem können Sie deren Aktien oder Fondsanteile weit einfacher verkaufen als Ihre Anteile an einer Crowd-Liegenschaft. Zwar tragen Sie auch da ein erhöhtes Marktrisiko, wenigstens aber nicht auch noch ein hohes Klumpenrisiko.

18 Kommentare zu «So riskant sind Immobilienanlagen»

  • Walter Meier sagt:

    Die Transaktionskosten müssten doch immens sein (im Vergleich zu Fonds), da ja für jede Transaktion Notar und Grundbuch bemüht werden müssen.

  • Hans Meier sagt:

    „…oder auf Immobilienanlagefonds setzen“. Echt jetzt? CS Euroreal, SEB ImmoInvest Et al. schon vergessen?

  • Karl Schmid sagt:

    Dieses Geschäft ist unseriös. Die Vermittler und der Verkäufer kassieren ab und die Anleger sind die Dummen.

    • Hans Müller sagt:

      Und regelmässig ist die Liegenschaft mit einer vorrangigen Bankenhypothek belastet. Die Bank hat so null risiko bei einer Wertkorrektur nach unten. Die Dummen Investoreneigentümer hinten verlieren ihr Kapital, da Banken einen Nachschuss verlangen.
      Das Geschäft grenzt an Betrug.

      • Sonusfaber sagt:

        Stimmt nicht, denn der Anteil an Eigenkapital beträgt ca. 50%, so viel also, dass eine Korrektur mühelos abgefedert werden kann …

      • Sonusfaber sagt:

        Dann wäre erst recht der Besitz eines MFH ein Klumpenrisiko, denn auch in diesem Fall kannman Negatives erleben (leere Wohnungen, teure Reparaturen usw). Die allermeisten Immobilienbesitzer sind aber damit gut gefahren – erst recht in einem so kleinen Land wie der CH, so Grundstücke zur Mangelware werden und somit an Wert zulegen.

        Übrigens geht Crowdhouse äusserst vorsichtig vor – auch bei der Auswahl der Liegenschaften. Und übernimmt dann noch (gegen Entgelt) die Verwaltung derselben.

        Mag sein, dass auf die Dauer die in Aussicht gestellten Renditen zurückgehen, aber 2-3% wären immer noch traumhaft.

        Die Risiken sind eher woanders zu verorten, da müsste man aber ein Notar zu Wort kommen lassen (Solidaritätshaftung etwa).

        Nein, von Betrug kann keine Rede sein.

      • Frank Baudy sagt:

        „abgefedert werden könnnen“? Die Abfederung ist der Verlust bei den Investoren. Die Bank sitzt auf dem Trockenen!
        Diese Schönredenkommentare sind reines Lobbygepauder.

      • Sonusfaber sagt:

        @ Frank Baudy – das gilt dann aber umso mehr für Private, die sich eine Wohnung oder ein Haus kaufen, denn in der Regel liefern sie nur 20% Eigekapital. Über Crowdhouse liefert man 50%, so dass im Fall einer Zinssteigerungen es kaum Forderungen der Bank geben würde.

        Sie haben wohl keine Ahnung, wovon Sie reden …

  • Stefan sagt:

    Einverstanden mit Liquidität und Klumpenrisiko, aber Immo-Aktien (Volatilität, Korrelation zu Aktienmärkten) und Immofonds (Agios, Korrelation zu Zinsen) sind kein 1:1 Ersatz und hätten wohl auch ein bisschen Risikoaufklärung verdient.

  • Rolf Rothacher sagt:

    Der Ausdruck „Klumpenrisiko“ ist völlig falsch gewählt. Ein Klumpenrisiko ergibt sich für den Anleger nur, wenn er all sein Geld in solche Immobilien-Anlagen steckt. Bei einer Diversifizierung, wenn er nur einen Teil seines Vermögens investiert, gibt es kein Klumpenrisiko.

  • M. Cesna sagt:

    Es werden eine Menge grössere Kisten gebaut, die danach dann wohl mindestens fünf Jahre nur pseudobewohnt sind, weil die Mietvorstellungen im Bereich des Wahnhaften sind. Erst, wenn diese Träumchen auf dem Boden gelandet sind, werden diese Häuser relevant am Wohnungsmarkt teilnehmen.
    Das Ganze hängt auch von der Wirtschaft ab, da nur wo Arbeit, da auch Wohnen. Die Firmen sind aber heute mobil, die Schweiz in toto eigentlich zu teuer, sodass die Arbeitsplätze wohl eher in Richtung EU ec. verschwinden werden, ausser in speziellen Nischenbereichen.
    Daran ändern dürfe sich erst was, wenn die Schweiz ebenfalls den Euro einführt und sogar Teil der EU wird.
    Der SFr. schädigt das Land zunehmend, da international als Fluchtwährung missbraucht.

  • Hans Bauer sagt:

    Und mit einer kreativen Buchhaltung kann die ersten Jahre 5% erwirtschaftet werden. Später kommt dann die Ernüchterung mit tieferen Renditen und wie Herr Spiller schreibt mit möglichen Nachforderungen.

  • Felix Helling sagt:

    Der Vorteil beim CROWDFUNDING ist, dass ich mich mit CHF 100’000 direkt mit Grundbucheintrag an mind. 4 Liegenschaften beteiligen kann.
    Alternativ kaufe ich 1 Eigentumswohnung mit einem Mieter an einem Standort oder schicke mein Geld an die Fondmanager nach Zürich mit Ihrem „Other People Money Prinzip“ – von der Honorarstruktur und dem Agio dieser Fonds reden wir mal gar nicht.

  • Oil of Olaf sagt:

    Diversifikation: Made my Life Witz

    Wenn Sie mir eine Liste mit Aktien zeigen können, in weltweiten Index, die heute noch einen wesentlich höheren Wert wie noch vor drei Wochen haben, dann zahle ich Ihnen ein Glas Hahnenburger.

    Difersikation nützt so gut wie nichts bei Aktienanlagen.
    Langweilige Staatsanleihen oder Gold wären Alternativen gewesen, um wenigstens nur mit 35% Minus im gesamten Depot, als nun doch mit 50% Minus dazustehen.

    Wenn Sie von der Immobilie überzeugt sind, investieren Sie ihr Münz. Das komische Bauchgefühl interpretiere ich, als Ängste. Also montaner Crash auf Raten bzw. Korrektur der Börsen und neblige Aussichten.

    Meine Tipp: Besseres Umfeld um jetzt und in nächster Zeit Kohle an Märkten oder Immobilien zu platzieren, gibt es höchst selten.

    • Oil of Olaf sagt:

      Nachdem ichch letzten Sonntag fast schon hellseherisch den Öl Crash und die Bären los liess einläutete, wage ich nun meine Sicht der Dinge und Börsen Anleger Herden in die absehbare Zukunft darzulegen. Die Sars-CoV- 2 Virus Krise wird uns alle auf der Kugel noch si lange beschäftigen bis die Herdenimmunität erreicht ist und somit die nun vermutlich nicht mehr zu unterbindende Durchseuchung erfolgreich abgeschlossen ist. Spätestens dann, wenn die WHO diese Situation weltweit bestätigt, gehen die Bären zurück in die Höhlen und die Bullen übernehmen stolz das Zepter an den Finanzmärkten. Bis es soweit ist wird noch einige Wochen bis Monate Krisenmodus herrschen. Die politischen Massnahmen welche zeitliche Verlangsamung zu Gunsten der Gesundheit bewirken weitere Verzögerungen. Be ready to buy.

  • Mody Bühler sagt:

    Grundregel: Nur in Instrumenten investieren, wenn Sie davon eine FUNDIERTE Ahnung haben..

  • Karl Drais sagt:

    Inwiefern kann und darf man eigentlich mit 5% Rendite aus Immobilienvermietungen werben? Meines Wissens ist aktuell eigentlich jede Nettorendite über 2% illegal…

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