Best of: Eigenmietwert: Wer profitiert, wer verliert?

Unsere Bloggerinnen und Blogger geniessen derzeit die Feiertage. Wir publizieren deshalb diesen Beitrag vom 3. September 2018, der besonders viel zu reden gab.

Wohnung mieten oder kaufen? Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts würden die Anreize neu gesetzt. Foto. Urs Jaudas

Im Parlament wird bald zum hundertsten Mal über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Ich bin Rentner und habe auf unserem Haus nur noch eine symbolische Hypothek von 50’000 Franken. Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich profitiere? R.O.

Ja. Beim momentan noch geltenden System mit dem Eigenmietwert sind Leute wie Sie im Nachteil.

Sie dürfen zwar den Zins für die Resthypothek, welche Sie der Bank zahlen, in Ihrer Steuererklärung abziehen. Gleichzeitig wird Ihnen aber für Ihr Haus ein Eigenmietwert angerechnet, der zu Ihren Einnahmen etwa zur AHV-Rente und einer allfälligen Pensionskassenrente dazugezählt wird.

Auch wenn Sie noch Unterhaltskosten abziehen dürfen, resultiert für Sie momentan ein Negativgeschäft. Sie bezahlen heute mehr Steuern.

Nach einer Abschaffung des Eigenmietwerts könnten Sie Ihre Resthypothek ganz amortisieren und sich so die Zinsen sparen.

Mit dem von der Wirtschafts- und Abgabekommission (WAK) des Ständerats erarbeiteten Vorschlag würde der Eigenmietwert für den Hauptwohnsitz beseitigt. Bei Zweitwohnungen würde er aber beibehalten.

Weiter kann man als Hausbesitzer, anders als heute, die Schuldzinsen für die Hypothek und die Ausgaben für den Unterhalt des Hauses nicht mehr in Abzug bringen und auch energiesparende Sanierungen beim Bund nicht mehr abziehen, während es den Kantonen erlaubt wäre, diese Abzüge zu akzeptieren.

Falls jemand aber sein Haus vermietet, darf er die Zinsen für die Hypothek weiterhin steuerlich in Abzug bringen, da er ja auch die Mieterträge versteuern muss.

Eine Ausnahme sieht der Kommissionsvorschlag für jene vor, die zum ersten Mal ein Haus oder eine Wohnung erwerben: Sie dürfen während einer begrenzten Frist noch Schuldzinsen abziehen.

Dies weist auch darauf hin, wer die Verlierer sein werden, wenn der Eigenmietwert tatsächlich fällt: Es sind jene, welche ihre Liegenschaft zu einem hohen Teil fremdfinanziert haben oder etwa in einem alten Haus grosse Renovationen planen, die sie gerne schrittweise und steuerlich vorteilhaft realisieren würden.

Eigentlich werden heute falsche Anreize gesetzt: Je mehr Schulden man mit seinem Haus macht, desto mehr darf man von den Steuern abziehen. Der Staat müsste indes ein Interesse haben, dass die Bürger ihre Schulden abbauen.

Mit dem Abbau des Eigenmietwerts würden die Anreize neu gesetzt: Im Vorteil sind Leute wie Sie, welche ihr Wohneigentum und ihre Hypotheken möglichst abzahlen und irgendwann sogar schuldenfrei dastehen.

Die Banken wird dies kaum freuen. Sie werden zweifellos Hypothekargeschäft verlieren, weil einige Kunden nun eher ihre Hypotheken vollständig amortisieren. Vielleicht führt das dazu, dass die Banken bei Aufstockungen von Hypotheken für Pensionierte wieder eher mal ein Auge zudrücken, was zu hoffen wäre.

Auch wenn sich Rentner auf die Abschaffung des Eigenmietwerts freuen, müssen jene, welche mit hohen Hypothekarschulden künftig steuerlich im Nachteil sind, nicht bangen.

Erstens muss der Vorschlag noch vom Parlament und später wohl vom Volk gutgeheissen werden. Und zweitens braucht die Umsetzung dieser Idee noch einige Zeit.

In einem ersten Schritt wird die Eidgenössische Steuerverwaltung beauftragt, anhand des Vorschlags der Kommission für Wirtschafts- und Abgaben (WAK) des Ständerats eine konkrete Vorlage zu erarbeiten. Dann kommt dieser Vorlagenentwurf bis Ende des nächsten Jahres in die Vernehmlassung und wohl frühestens im Jahr 2020 ins Eidgenössische Parlament.

Bis zur Umsetzung dürfte es im positiven Fall 2021 werden. Jene mit hohen Schulden gewinnen so etwas Zeit, um ihre Kredite zu reduzieren.

23 Kommentare zu «Best of: Eigenmietwert: Wer profitiert, wer verliert?»

  • Michael Görlitz sagt:

    Weg mit dem Unsinn Eigenmietwert und Schuldzinsabzug!

  • Sebastian Korealis sagt:

    Ich kann durchaus nachvollziehen, dass die Abschaffung des EMW für Rentner von Vorteil ist. Für Eigenheim-Neueinsteiger aber nicht. Bei den heutigen Immopreisen ist Erwerb von Wohneigentum ohne Hypothek kaum möglich. Zugegeben, bei den heutigen Hipozinsen ist das steuertechnische Argument nicht sehr stark. Aber das kann, das wird ändern, am Horizont bereits erkennbar. Ich hab Hipozins bis zu 7% überlebt, dank dem Steuerabzug.
    EMW ist reelles Einkommen, entgegen allen gegensätzlichen Behauptungen. Der Mietwert einer Gratis(Dienst-)Wohnung muss ja auch als Einkommen versteuert werden.
    Ausserdem widerspricht die Abschaffung des EMW dem Grundprinzip der ausschliesslichen Besteuerung des Nettoeinkommens.

    • Michael Görlitz sagt:

      Gemäss ihrer Logik müsste jeder Autobesitzer, welcher sein Gefährt bar bezahlt, einen Eigenleasingzins versteuern. Schwachsinn.

      • Sebastian Korealis sagt:

        Das ist nicht „meine“, sindern Ihre (Un-)Logik. Wohnen Sie doch mal in einem Auto!
        Wohnen ist eine Lebensnotwendigkeit, nicht aber Autobesitz. Deshalb werden auch Spesenvergütungen für berufliches Autofahren nicht zum steuerbaren Einkommen gerechnet, Mietwert von Dienstwohnungen aber schon.

    • Werner Wenger sagt:

      Herr Korealis, Neueinsteiger als Selbstbewohner können laut vorbereitetem Gesetzestext 10 Jahre Unkosten stuerlich abziehen. In den ersten 10 Jahren kann man viel aufbereiten. Ich bin für die Abschaffung des Eigenmietwertes.

      • Sebastian Korealis sagt:

        Herr Wenger, wenn dem so ist, gleichzeitig aber der EMW dahinfällt, wäre das eine schreiende Ungerechtigkeit gegenüber den Mietern, die nichts abziehen können. Auch wenn dies auf 10 Jahre beschränkt ist. Könnte ja einer auf die Idee kommen, nach 10 Jahren zu verkaufen und in einem neuen Eigenheim eine neue 10-Jahresperiode zu beginnen.

    • René Wenger sagt:

      Sebastian Korealis :Wohnen ist eine Lebensnotwendigkeit, der Besitz von Wohneigentum aber nicht.

  • Simon sagt:

    Wenn der Eigenmietwert fällt und im Gegensatz Schuldzinsen und Investitionen in die Werterhaltung nicht mehr abgezogen werden können hätte das eine Logik.
    ABER wenn wie in diesem Vorschlag der Lobbyisten im Parlament die Reichen weiterhin Schuldzinsen abziehen können (im Umfang wie sie Dividenden von Aktien erhalten) werde ich und Hoffentlich alle anderen Mieter den Blödsinn in der Volksabstimmung ablehnen…

  • Martin Leu sagt:

    @Simon
    Die Schuldzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum sollen noch im Umfang der übrigen Vermögenserträge abgezogen werden dürfen (Zinsen, Dividenden, Mieterträge aus Liegenschaften etc.), allenfalls begrenzt auf 80 Prozent. Die ist kein „Blödsinn“ sondern absolut logisch. Ich könnte die Hypothek schliesslich auch amortisieren und hätte so keine Zinskosten. Wenn ich Kapital aufnehme und dieses investiere gehe ich ein Risiko ein, zahle darauf Zinsen und muss die Erträge (zumindest teilweise) versteuern. Diese beiden Posten müssen zumindest miteinander verrechnet werden können, alles andere wäre nicht korrekt.

    • Thomas sagt:

      Herr Leu, wenn sie ehrlich wären, würden sie erwähnen, dass im Gegensatz zum Arbeitseinkommen die leistunglos kassierten Dividenden perverserweise (Gnom Merz sei Dank) nur teilweise versteuert werden müssen.
      Zudem besteht mit der sog. „Kapitalrückzahlung“ ein zwar legales aber bananenrepublikmässiges Steuervermeidungsinstrumente, damit die leistungslosen Dividenden vollständig steuerfrei sind. Und SVP-Fraktionschef Aeschi will dieses „saumässige“ Instrument in der Aktienrechtsrevision noch mit weiteren Buebetrickli stärken….

      • Martin Leu sagt:

        @Thomas
        Ich habe sehr wohl erwähnt, dass „die Erträge (zumindest teilweise)“ versteuert werden müssen.
        Steuerfreie Ausschüttungen zu Lasten der Agio-Reserven kann man kritisch sehen, sie müssen aber gesondert behandelt werden, da sie nichts mit dem Abzug von Schuldzinsen zu tun haben. Es könnten ja nur effektiv geschuldete Steuern auf Vermögenserträge von den Hypothekarzinsen abgezogen werden und der Betrag sollte auf die Höhe der bezahlten Zinsen limitiert sein.
        Sollte die Abschaffung des Eigenmietwertes erneut scheitern, wäre dies unfair gegenüber allen Sparern, die ihre Hypothek abbezahlt haben und würde die Privatschuldenwirtschaft weiter unnötig fördern. Geradezu grotesk mutet es an, dass unsere „Kapitalismusüberwinder“ zusammen mit den Banken hier unter einer Decke stecken.

      • J.Oppliger sagt:

        Nein, die meisten Aktienbesitzer in der Schweiz haben Aktien von Nestle, Roche oder Novartis, deren Dividenden voll versteuert werden müssen. Es gibt nur sehr wenige Firmen, deren Dividenden nur teilweise zu versteuern sind oder aus Kapitalrückzahlungen bestehen. Nichts von Bananenrepublik, dafür mehr Klassenkampf von Ihnen.

    • Sebastian Korealis sagt:

      “ Ich könnte die Hypothek schliesslich auch amortisieren und hätte so keine Zinskosten. “ Sie vielleicht schon, aber Otto Normalverdiener eben nicht.
      Und: “ Diese beiden Posten müssen zumindest miteinander verrechnet werden können, alles andere wäre nicht korrekt.“ Eben! Genau dieses Prinzip wird mit der Besteuerung des EMW angewendet. Und nun wollen Sie dies abschaffen?
      Ein Wort zu „Volksverschuldung“: Es ist dies die Gegenwehr des Normalbürgers gegen die Enteignung durch Geldentwertung, welche uns, insbesondere BVG-Zwangssparer heimsucht. Der Sparer wird bestolen, der Schuldner belohnt. Meine Devise: Mach soviel Schulden wie möglich, am besten Hiposchulden!

      • Martin Leu sagt:

        @Korealis
        Es geht um grundsätzliche Überlegungen und nicht darum, was Otto Normalverdiener, der sich über beide Ohren verschuldet um dem Konsumwahn zu fröhnen, kann oder nicht kann.
        Dass Sie mit ihrer Devise „Mach soviel Schulden wie möglich, am besten Hyposchulden!“ den Eigenmietwert mit Zinsabzug beibehalten wollen, erstaunt natürlich nicht. Da steht wohl eher das Eigeninteresse im Vordergrund als die vorgeschobene „schreiende Ungerechtigkeit gegenüber den Mietern“. Und richtig, die schreiende Ungerechtigkeit des EMW gegenüber Eigentümern ohne Hypothekarschulden (insbesondere denjenigen, die keine Hypothek mehr bekommen, weil sie die abstrusen Tragbarkeitskriterien nicht erfüllen) will ich abschaffen!

  • C.A.Bron sagt:

    Niemand spricht über den positiven Effekt des aktuellen Systems bezüglich der Abzugsfähigkeit der Renovationen – dadurch sind die schweizerischen Immobilien generell in einem gutem Zustand und das lokale Gewerbe profitiert insbesondere dadurch, dass sie qualitativ hochwertige Auftraege durchführen können.. Bei einer Umstellung werden die Handwerksbetriebe die grossen Verlierer sein – nicht die Banken.

  • Thomas sagt:

    @M. Leu
    Selbstverständlich bin ich für die Abschaffung des Eigenmietwertes inkl. Abschaffung aller Abzugsmöglichkeiten, keine Frage.
    Es ist tatsächlich nicht nachvollziehbar, wenn in diesem Dossier die Mieterverbände und die berechtigten Kritiker des heute grassierenden grenzenlos unanständigen Kapitalismus im Sinne der Banken handeln.
    Es ist m. E. ein Gebot der Stunde, zwischen einigermassen anständigem und grenzenlos unanständigem Kapitalismus, der die (noch) stabile schweizerische und auch die weltweite Gesellschaft auseinanderdividiert, zu unterscheiden und ohne einfältiges links-rechts-denken gescheite und zukunftsfähige Modelle zu suchen.

  • Ott H. sagt:

    Dass EMW und Hyposchulden/Zinsen abgeschafft werden damit kann man leben. Wenn ich aber auch Reparaturen/Ersatz etc. (nicht Neuanschaffungen) nicht mehr abziehen kann, ist das Ganze nicht akzeptabel.

  • Oberländer A. sagt:

    Falls der Eigenmietwert entfällt, muss der Inhaber eines Wohnrechts, den Eigenmietwert auch nicht mehr versteuern? Er versteuert ihn für die Kinder, die das Haus besitzen, aber nicht selber dort wohnen.

  • Sebastian Korealis sagt:

    Herr Leu, ich kann Ihnen durchaus nachfühlen, da Sie offenbar nicht zu den Normalverdienern zählen.
    Hier aber noch eine grundsächliche Überlegung: Der EMW ist die Rendite des investierten Kapitals. Nun entstehen aber Unkosten zur Gewinnung dieser Rendite: Hypozinsen, Unterhalt, Versicherungen, usw. Gemäss dem Prinzip der ausschliesslichen Besteuerung des Nettoeinkommens erlaubt der Fiskus diese vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Ich sehe daran keine Ungerechtigkeit.
    Wenn Sie nun die Hypothek ihres Eigenheims amortisiert haben, was Otto Normalverdiener eben nicht kann, repräsentiert der EMW die Rendite Ihres Kapitals. Wenn Sie das Kapital in Aktien investiert hätten, müssten Sie auf den Dividenden auch Einkommensteuer bezahlen. Wo ist da die Ungerechtigkeit?

  • Sebastian Korealis sagt:

    „Und richtig, die schreiende Ungerechtigkeit des EMW gegenüber Eigentümern ohne Hypothekarschulden“
    Herr Leu, ich kann mich des Eindrucks nicht erwehren, dass Sie mit der Amotisation Ihrer Hypothek und Aufhebung der EMW-Besteuerung die Umgehung der Besteuerung von Kapitalrendite anstreben. Von wegen Eigeninteressen!

  • Patrick Werder sagt:

    mich würde interessieren wie die pensionskassen darauf reagieren werden. sobald der eigenmietwert fällt werden doch personengruppen mit höherem einkommen den überobligatorischen anteil nach möglichkeit aus der pensionkasse nehmen um die hypothek zu amortisieren… oder sehe ich das falsch?

  • M. Renée sagt:

    Dieser Eigenmietwert ist eine der grössten Ungerechtigkeiten in der Schweiz: Meine Nichte – Juristin – machte mich darauf aufmerksam, dass ein Häuslebesitzer sein Vermögen so 3x versteuern muss. Zuerst versteuert der Häuslebesitzer sein Einkommen, dann wird das Vermögen nochmals versteuert und dann wird der Eigenmietwert noch drauf gedonnert. Für meine Mutter, die lediglich die AHV hat – ein VERBRECHEN. Sie hat ihr Haus abbezahlt – damit sie im Alter mietfrei wohnen kann. Da meine Eltern keine Pensionskasse habe, sondern ihr Haus, sollte ihre Pensionskasse sein, zahlt sie jetzt bei 2000.– AHV jährlich 6000.– Steuern. Sie muss natürlich das in die Jahre gekommene Haus auch noch unterhalten. Kann aber keine Hypotheke mehr bekommen. Das soll gerecht sein!? Wir leben in einem Unrechtstaat!

  • Jörg Schmid-Schandl sagt:

    Bis in Bern etwas geschieht mit dem Eigenmietwert kann es noch Jahre dauern.
    Die Banken- und Versicherungslobby wird dies verzögern bis der Hypothekarzins wieder auf 5 % ist. !!!

Kommentar

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