Immobilien-Miteigentum kann lästig sein

Kapitalintensiv: Wer in Liegenschaften investiert, geht ein erhebliches Klumpenrisiko ein. Foto: iStock

Bin 65, pensioniert, verheiratet, meine Ehefrau ist 13 Jahre jünger und arbeitet noch. Ich habe für 150’000 Gold-ETF und für 250’000 Franken Aktien. Gerne hätte ich Ihre Meinung zu Immoyou.ch. Es ist von einer Eigenkapitalrendite zwischen 5 und 9 Prozent die Rede. Meine Überlegung: im Prinzip eine gute Sache. Man investiert in Immobilien und kassiert die Miete. Und meine Frage: Wäre dies nicht sicherer, als in schwankende Aktien zu investieren? Y.B.

Die von Ihnen erwähnte Immoyou gibt Ihnen die Möglichkeit, mit Ihrem Kapital in Immobilien zu investieren. Sie erwerben einen Anteil an einem oder mehreren Objekten und sind dann zusammen mit weiteren Investoren Besitzer der Immobilie. Ins Leben gerufen wurde das Unternehmen von Bettina C. Stach, welche langjährige Erfahrung im Immobiliengeschäft mitbringt und als Präsidentin des Verwaltungsrates der Immoyou AG amtet.

Positiv finde ich, dass das Unternehmen nicht nur die Objekte vermittelt, sondern sich gemäss eigenen Angaben immer auch mitbeteiligt. Möglich ist eine Miteigentümerschaft grundsätzlich ab 100’000 Franken. Bei mehreren Objekten, welche Sie auf der Website anschauen können, braucht es aber mindestens 250’000 oder sogar 300’000 Franken Mindestkapital für ein Investment.

Immobilien finde ich an sich eine interessante Anlageform für sehr langfristig ausgerichtete Investoren. Miteigentümerschaft, wie sie Immoyou und auch andere Crowdingfirmen anbieten, ist eine Alternative zum sehr kapitalintensiven eigenen gesamten Erwerb einer Renditeliegenschaft sowie zu Immobilienfonds oder Aktien von Immobilienfirmen.

Anders als bei Immobilienfonds und Immobilienaktien müssen Sie aber doch vergleichsweise viel Kapital einschiessen. Dies bedeutet, dass Sie mit dem Objekt ein erhebliches Klumpenrisiko eingehen. Das Risiko besteht in erster Linie in dem Objekt, das Sie für Ihr Objekt auswählen.

Zwar erhalten Sie alle wichtigen Informationen und Kennzahlen über das Objekt, um sich ein Urteil bilden zu können. Wie bei jedem Immobiliengeschäft gibt es aber auch Unwägbarkeiten. Es können nach einem Investment beispielsweise unerwartete Reparaturen nötig werden, oder das Zinsumfeld für die Fremdfinanzierung kann sich stark verändern, oder mehrere wichtige Mieter kündigen.

Die Fremdfinanzierung lässt sich zwar mittels Festhypotheken eine Zeit lang absichern, andere Risiken bleiben. Wenn bei einem Mieterwechsel die Räumlichkeiten nicht mehr oder nicht mehr zu den gleichen Konditionen vermietet werden können, schlägt dies direkt auf Ihre Rendite.

Bei einem Fonds hingegen investieren Sie in eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien. Die Diversifikation senkt Ihre Risiken. Auch ist es nicht so locker möglich, Ihre Miteigentümeranteile wieder zu verkaufen, falls Sie liquide Mittel brauchen.

Immoyou erklärt zwar, dass ein Ausstieg möglich sei. Da Ihr Miteigentum im Grundbuch eingetragen ist, braucht es bei einem Verkauf zwingend mehr Aufwand. Zudem stellt sich die Frage, wie leicht ein Käufer für Ihren Anteil zu finden ist, ohne dass Sie eine Preiseinbusse in Kauf nehmen müssen.

Immoyou stellt mögliche «Eigenkapitalrenditen von 5 bis 9 Prozent und mehr» in Aussicht. Das halte ich für recht hoch und ist keineswegs garantiert. Hier hätte ich Zweifel. Wenn das Unternehmen dies tatsächlich auf lange Sicht erreicht, wäre dies eine beachtliche Leistung, zumal viele institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen, welche im grossen Stil in Renditeobjekte investieren, auch tiefere Renditen in Kauf nehmen.

Auf keinen Fall würde ich Ihr ganzes Kapital in Immobilien investieren, sondern das Geld auf verschiedene Anlageklassen verteilen und so Ihre Risiken senken.

Das Gleiche gilt übrigens auch für Gold: Die 150’000 Franken, welche Sie derzeit über ETFs in Gold angelegt haben, stellen meines Erachtens ein Klumpenrisiko dar, da fast 40 Prozent Ihres Kapitals in Gold steckt, welches zwar eine Versicherung gegen Krisenzeiten ist, aber keine Rendite abwirft. Auch da rate ich Ihnen zu einer breiteren Diversifikation.

2 Kommentare zu «Immobilien-Miteigentum kann lästig sein»

  • Karl Knapp sagt:

    Kurz gefasst: wer nie selber eine Immobilie besessen hat und weiss, wo der Bartli den Most holt und wo halt nicht, sollte die Finger besser davon lassen und sich nicht auf schwammige Formulierungen stützen. Einfach nur die Miete kassieren ist eben nur die halbe Miete.

  • Sven Huber sagt:

    Ich rate Ihnen als Immobilienfachmann von einen Einstieg bei Immoyou resp ähnlichen Unternehmungen dringend ab. Gemäss Vertrag der Immoyou kassiert nur eine Firma: Immoyou. Sie kassiert beim Kauf und nimmt jährlich ein Managementfee, für eine Leistung, welche eine gute Verwaltung sowieso erbringt. Wird/muss das Haus verkauft werden, Provision an Immoyou. Sie haben kaum Mitentscheidungsrechte und die Rendite verringert sich durch die separat zu zahlende Einlage in den Erneuerungsfonds und die derzeit steigenden Leerstände. Meistens sind die Objekte an 2. oder 3.-klassiger Lage, ausser vielleicht aktuell das Objekt in Wetzikon.
    Investieren Sie zB alternativ in eine eigene Eigentumswohnung oder geben Sie einem Architekten/GU ein Darlehen. Sie entscheiden, keine jährlichen unnötige Gebühren.

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