Warum Sie jetzt amortisieren sollten

Fröhliches Amortisieren: Parkiertes Geld bringt weniger ein als Hypotheken kosten. Foto: Getty Images

Ich besitze ein Einfamilienhaus, das heute einen Verkehrswert von mindestens einer Million Franken hat. Auf dem Objekt liegt noch eine Hypothek von 200’000 Franken. Gleichzeitig habe ich letztes Jahr mein Bargeld von 200’000 Franken dem VZ zur Verwaltung anvertraut, mit einer Strategie von 50 Prozent Aktien und 50 Prozent Zinswerten. Würden Sie mir eine Amortisation der Festhypothek empfehlen, die 2020 ausläuft? P.H.

Ja, allerdings gilt es vor einem Entscheid mehrere wichtige Faktoren zu prüfen.

Sie schreiben mir, dass Sie im letzten Jahr mit dem Aktienanteil gute Buchgewinne, aber mit dem Obligationenanteil eine negative Entwicklung erzielt haben. Wenn man im jetzigen Tiefzinsumfeld Kapital in Schweizerfranken-Anleihen von erstklassigen Schuldnern investiert, hat man eine grosse Wahrscheinlichkeit, dass man nach Abzug aller Gebühren Geld verliert.

Sehr sichere Bundesobligationen mit einer Laufzeit von zehn Jahren weisen weiter eine Negativrendite aus. Auch Unternehmensanleihen in Schweizerfranken von sehr guten Schuldnern werfen nur mickrige Zinsen ab. Immerhin können Sie die Rendite mit Fremdwährungsanleihen etwas aufbessern, tragen dann aber in der Regel ein Währungsrisiko oder müssen dieses absichern, was es allerdings auch nicht gratis gibt. Mit konservativen Anleihen jedenfalls gibt es derzeit kaum viel zu verdienen.

Wenn man die Gebühren berücksichtigt, liegt man oft unter dem Zins, den Sie aktuell für Ihre Hypothek bezahlen, obwohl auch die Hypozinsen günstig sind. Dies spricht dafür, dass Sie Ihre Hypothek zumindest mit dem Kapitalanteil, der in Frankenanleihen steckt, teilamortisieren.

Ausserdem schreiben Sie, dass Ihre Partnerin 100’000 Franken an die Amortisation beisteuern würde, welche derzeit auf dem Sparkonto liegen und ebenfalls praktisch nichts mehr abwerfen. Sie könnten sich somit die Bankzinsen sparen und würden unter dem Strich besser fahren – selbst dann noch, wenn Sie berücksichtigen, dass Sie die Kosten für die Zinsen von den Steuern abziehen dürfen.

Zu beachten gilt es allerdings, dass die Zinsen nicht ewig so tief wie heute bleiben. Wahrscheinlich bekommen Sie in ein paar Jahren auf den Anleihen wieder mehr Zins – doch dann ist auch die Hypothek teurer – ausser Sie hätten erneut eine günstige Festhypothek abgeschlossen. Dennoch tragen Sie dann ein Anlagerisiko.

Unabhängig von diesen anlagetechnischen Erwägungen sollten Sie prüfen, wie viel liquide Mittel Sie und Ihre Partnerin künftig halten möchten – insbesondere in Hinblick aufs Alter. Sie müssen sich bewusst sein, dass die meisten Banken nach einer Amortisation Rentnerinnen und Rentnern kaum mehr eine neue Hypothek gewähren, weil die Tragbarkeit gemäss den verschärften Regeln oft nicht mehr automatisch gegeben ist.

Ich rate Ihnen, sich zusammen mit Ihrer Partnerin zu überlegen, was Ihre finanziellen Bedürfnisse in den nächsten Jahren sind und wie sich Ihre diesbezüglichen Perspektiven präsentieren. Je nachdem wie komfortabel Ihre Altersvorsorge aussieht, macht eine Amortisation der Hypothek durchaus Sinn.

Falls Ihre Altersvorsorge aber eher etwas eng bemessen ist, müssten Sie sich eine Amortisation gut überlegen. Denn ansonsten könnte es passieren, dass ein Grossteil Ihrer Mittel im Haus blockiert sind, Sie im Alter aber nur wenig flexiblen finanziellen Spielraum für andere Zwecke besitzen.

33 Kommentare zu «Warum Sie jetzt amortisieren sollten»

  • Kellenberger Paul sagt:

    Mit einer Hypothek von nur 200‘000 Franken auf eine Liegenschaft mit 1 Mio Franken Verkehrswert sind Sie in einer sehr vorteilhaften Lage. Mit dem Vermögen im Hintergrund empfehle ich Ihnen bei einem günstigen Anbieter eine Geldmarkthypothek abzuschliessen. Als Beispiel: Bei hypomat.ch zahlen sie aktuell 0.700 % Zins für eine 6 Monat Libor Hypothek. Sie können sich dazu auch noch Publikationen z.B. beim Hauseigentümerverband anschauen; mit einer Libor Hypothek ist man in den letzten 20 Jahren immer besser gefahren als mit einer Festhypothek.
    Die 0.700% Hypozinsen sollten dann mit einer Anlage beim VZ doch alleweil auch nach Abzug der Gebühren zu erreichen sein. Wenn nicht, müssen Sie das Depot optimieren oder mittels ETF selber verwalten um die Gebühren zu senken.

  • Urs brand sagt:

    VermögensVerwaltung beim VZ birgt höhere Risiken als eine Amortisation. lassen sie die Finger davon.

  • Mark sagt:

    „Sie müssen sich bewusst sein, dass die meisten Banken nach einer Amortisation Rentnerinnen und Rentnern kaum mehr eine neue Hypothek gewähren, weil die Tragbarkeit gemäss den verschärften Regeln oft nicht mehr automatisch gegeben ist.“ Warum sollte man überhaupt eine neue Hypothek aufnehmen wollen?

    • Niklaus sagt:

      Nun, jede Festhypothek läuft irgendwann mal ab, und dann bekommt man zu spüren wie Banken funktionieren. Live gesehen bei meiner Mutter: Wert der Liegenschaft 1.1 Mio, Toplage, Hypothek 100k. Die (bekannte und traditionsreiche) Bank wollte aber Hypothek nur gegen Bürge geben. Wir haben Haus also abbezahlt und jedes Familienmitglied hat dann seine Privatkonten bei besagter Bank gekündigt. Jenes Institut wollte das offensichtlich auch so haben.

    • Pjotr Müller sagt:

      Zum Beispiel, wenn die bescheidene AHV zusammen mit der noch bescheideneren Rente aus der zweiten Säule nicht ausreicht, um anständig leben zu können, nachdem man den (zu) hohen Eigenmietwert auf dem inzwischen recht wertvoll gewordenen bescheidenen Häuschen bezahlt hat.
      Nicht alle Hausbesitzer leben auf der Sonnenseite des Rentnerdaseins mit voller AHV und üppigen Renten aus dem obligatorischen und überobligatorischen Teil der zweiten Säule.
      Das Vermögen von Fr. 200’000.– deutet darauf hin, dass der Fragesteller nicht zur zweiten Kategorie gehört.

      • beat graf sagt:

        Herr Müller, bei üppigen Renten und voller AHV waren auch die Abzüge über Jahre hinweg sehr gross.

      • Pjotr Müller sagt:

        @beat graf: Und was wollen sie damit aussagen? Etwa, dass es jenen mit den grossen Abzügen schlechter ging, als jenen, bei denen es kaum für Ersparnisse und eine anständige 2. Säule gereicht hat?
        Das wäre ziemlich lächerlich.

      • Christoph Bögli sagt:

        @Müller: Dass das Budget knapp werden kann, wenn AHV/Rente niedrig ausfällt, ist wohl oder übel klar. Bloss: was sollte bitte eine neue Hypothek in der Situation bringen? Die Zinsen dafür wären ja bloss eine zusätzliche Belastung und würden das „anständige Leben“ noch schwieriger machen. Oder wollen Sie etwa suggerieren, die Hypothek sollte dann verkonsumiert werden für Lebenskosten und Zinsen? Das wäre eine ziemlich riskante Strategie..

      • Pjotr Müller sagt:

        @Christoph Bögli: So kann man einen Teil des Wertes, den das Haus hat, verbrauchen ohne das Haus zu verkaufen. Nicht jeder mag nur wegen der bescheidenen Rente in eine Mietwohnung wechseln.

      • Christoph Bögli sagt:

        @Müller: Das kann man natürlich, ist aber dann einfach ein Verbraucherkredit zu relativ günstigen Konditionen. Ob man solche sinnvoll findet oder nicht, ist jedem selbst überlassen, ich finde das Konzept von Konsum auf Kredit wie gesagt zumindest für riskant und mit etwas vorausschauender Finanzplanung auch eigentlich immer vermeidbar. Das Grundproblem ist wie gesagt bereits der drohende Teufelskreis: wer die Hypothek aufstocken muss, um die laufenden Kosten zu stemmen, der steht landet durch die gleichzeitig steigenden Schuldzinsen immer schneller wieder am gleichen Punkt und somit noch schlechter da als vorhin. Weshalb von dem Vorgehen abzuraten ist, ausser man erwartet in naher Zukunft eine grössere Einnahme oder das Zeitliche zu segnen.

      • graf beat sagt:

        Herr Müller, von nichts kommt immer noch nichts.

      • Pjotr Müller sagt:

        @beat graf, @Christoph Bögli: So schlimm finde ich das nicht, wenn jemand sein Haus mit einer Hypothek belastet lässt oder neu belastet um sich die Rente etwas aufzubessern.
        Die Erben werden dann halt am Schluss statt einer Million nur noch Fr. 800’000.– erhalten. Findet ihr das so schlimm?

  • Renata Rubina Rolischo sagt:

    Ob der Tipp unbedingt auf VZ lauten musste… naja…
    Grundsätzlich aber richtig. Der Aufschag von gut 0.7% vom Obli-Ertrag auf den Libor-Satz sollte doch zu verdienen sein, wenn man etwas risikofähig ist.

    • Christoph Bögli sagt:

      Offensichtlich sind die beiden aber zumindest bei einem Teil ihres Kapitals eher risikoavers, was auch sinnvoll ist. Alles in Anlagen mit mittlerem bis hohem Risiko zu stecken ist nie sonderlich sinnvoll, erst recht nicht im höheren Alter, wenn man nicht mehr unbedingt die Zeit hat, auch mal einen grösseren Rückschlag 5 oder 10 Jahre auszusitzen.

      Die Hypothek los zu werden ist in diesem Fall darum allemal sinnvoll, zumal die beiden ja liquide genug scheinen, um hinterher immer noch ausreichend Mittel zur Verfügung zu haben. Es mir schleierhaft, wieso gerade Schweizer so versessen darauf sind, möglichst dauerhaft verschuldet zu bleiben. Selbst wenn man im Idealfall so 0.x% mehr Rendite einfahren könnte ist es das für die Privatperson kaum wert.

  • Karl Schweizer sagt:

    Und immer wieder das Argument der Steuerersparnis durch die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen, welches keines ist!

    • Leo Schmidli sagt:

      Das denke ich mir auch immer! Es argumentiert ja auch niemand, man solle ständig zu Ärzten rennen, schliesslich liessen sich ja die Krankenbehandlungskosten von der Steuer abziehen!

      • Roger Brugger sagt:

        Vielen Dank. Es gibt anscheinend noch andere Leute in der Schweiz die wie ich denken.

        Ich bin sowieso dafür, dass wir die Häuser wie in anderen Ländern ebenfalls abzahlen müssen.

        Dann werden auch die Preise runtergehen, denn wer kann in seinem Leben 1 Million durch normale Erwerbstätigkeit abzahlen (geht nur wenn beide Elternteile arbeiten und dabei sehr gut verdienen um die Kita Kosten von 4300 im Monat zu bezahlen und sparsam leben…)? Sehr wahrscheinlich kein grosser Anteil der Bevölkerung und schon gar nicht meine Generation, welche einem zunehmenden Lohndumping und Sparmassnahmen ausgesetzt sind…

      • Pjotr Müller sagt:

        @Roger Brugger: Wieso sollten dann die Preise sinken? Lediglich die Eigentumsquote würde noch geringer, als sie heute schon ist.

      • Karl Schweizer sagt:

        Danke, Herr Schmidli, für diesen anschaulichen Vergleich!

  • Kurt Gsell sagt:

    Bei den heutigen tiefen Hypo-Zinssätzen würde ich nicht amortisieren. Die Steuerreduktion war spürbar als die Hypozinsen 5 % und höher lagen.

    • Leo Schmidli sagt:

      Der Zinsaufwand aber auch! Hört doch auf mit dem Steuerspargeschreie und stellt einmal eine Gesamtrechnung auf, unter Berücksichtigung der Zinsaufwendungen!

    • Niklaus sagt:

      Das „Steuerspargeschreie“ kommt von den Bänkern, die unbedingt ihre Hypotheken verkaufen müssen. Die dümmsten Kunden nahmen diese schamlose Lüge für Bare Münze und erzählten sie am Stammtisch an weitere gutgläubige Zuhörer. Der Hype hält sich über Jahrzehnte weiter.

  • Hans Hugentobler sagt:

    In dem beschriebenen Szenario gibt es mehre Profiteure und einen Verlierer. Das VZ kann eine Vermögen verwalten und damit Geld verdienen. Die Firmen konnten ihre Aktien und Obligationen platzieren. Die Bank verdient an der Hypothek. Der Steuerberater hat auf Grund der komplexen Vermögenslage mehr Aufwand und lässt sich das dem entsprechend bezahlen. Der Hausbesitzer ist der Doofe weil er von allen Seiten geschröpft wird. Bezahlt er die Hypothek mit dem Vermögen zurück, braucht er keine Hypothek mehr, muss dem Vermögensverwalter nichts mehr bezahlen und die Steuerklärung kann er selber ausfüllen. Dazu kommt noch, dass er kein Risiko hat sein Vermögen durch Fehler des VZ zu verlieren.

    • Renata Rubina Rolischo sagt:

      Dafür hat er das (Klumpen-)Risiko, das Vermögen absolut einseitig in eine einzelne Immobilie investiert zu haben. Er verliert „alles“, wenn sein Haus nichts mehr Wert ist. Solange man nicht verkaufen muss, ist es zwar „nur“ ein Buchverlust – aber eben, man ist dann illiquid.

      • Christoph Bögli sagt:

        Das gilt auch nur, wenn man den letzten Rappen zur Amortisation benutzt und kein nennenswertes Einkommen hat. Das trifft allerdings in diesem Fall nicht zu und scheint auch sonst eher konstruiert. Denn wer derart knapp budgetieren muss, gehört meist zur Kategorie Immobilien“besitzer“, die eine viel zu hohe Hypothek eh ihr Leben lang nicht werden abzahlen können.

        Im spezifischen Fall wären nach der Amortisation offensichtlich noch mindestens 100’000.- vorhanden, plus vermutlich noch mehr sowie ein Einkommen. Das reicht allemal, zumal die eingesparten Bankzinsen mittelfristig helfen, weitere Rücklagen zu erzeugen.

  • René Bärtschi sagt:

    Viel wichtiger wäre es, meines erachtens, den Eigenmietwert, Schuldenzinsen und den Renovationskosten-Abzug, bei Pensonierten, abzuschaffen. Das aus Erfahrung bei meine Eltern über die letzten 18 Jahre. Ein leben lang gespart um die Hypothek auf 0 zu haben bei der Pension. Dafür mehr Steuern bezahlt, wegen dem Eigenmietwert.

    • Renata Rubina Rolischo sagt:

      Der Eigenmietwert ist zu versteuern unabhängig davon, ob die Hypo auf 0 ist. Hier gibt es keinen Kausalzusammenhang.

      • Christoph Bögli sagt:

        Korrekt. Es ist rätselhaft, woher diese absurde Vorstellung kommt, dass der Eigenmietwert irgendwie an die Hypothek gebunden wäre und geringer ausfallen würde, wenn man höhere Zinszahlungen leisten muss.

  • René Bärtschi sagt:

    Das meine ich ja. Deshalb bei selbst bewohntem Eigentum, ab Pesionsalter (65), alles abschaffen. Damit nicht nach der Pension die Steuern höher sind, wegen dem Eigenmietwert. Das ist natürlich nicht im Interesse der Banken. Aber im Interesse derjenigen, welche ein Teil ihrer Altersvorsorge ins Eigenheim invenstieren wollen.

  • Kellenberger Paul sagt:

    Steuerersparnis habe ich für mich auch mal mit ganz tiefen Zinsen durchgerechnet bis hin zu 100% Rückzahlung der Hypothek.
    Das war echt ein Nullsummenspiel. Da kann man dann nach persönlicher Vorliebe entscheiden: Enweder zahl ich der Bank (Hypothekarzinsen) oder dem Staat (höhere Steuerbelastung).

  • Sabine Schmid sagt:

    Wenn man Herrn Spielers feine und gute Empfehlungungen mal in etwas rustikalere Aussagen übersetzt: Haben Sie außer den erwähnten 200’000 SFR noch gute, leicht liquidierbare Finanz-Vorräte, ist Amortisieren immer eine kluge Option. (Meine Anmerkung: derzeit noch existierender Eigenmietwert-Gugus hin oder her.)
    Sollten Sie für einen Treppenlift-Einbau oder einen barrierefreien Badumbau der Bank einen Kredit abläschele müssen, den diese vielleicht gar nicht so gern an Sie vergeben will, halten Sie noch etwas Pulver trocken. Da hieße dann die Direktive: Süferli e chli amortisieren, aber halt nicht alles.

  • Pius Tschirky sagt:

    Würde es nicht amorstisieren. Würden dieses Paar in der Stadt St. Gallen wohnen, wäre auf einem Vermögen von Fr. 1 000 000.– an die Fr. 6000.– Steuern fällig. Käme man zusammen mit dem Eigenmietwert, was schnell mal der Fall ist auch ca. Fr. 60 000.– steuerbarem Einkommen, so würde die Steuerrechnung beinahe Fr. 11 000.– betragen. Recht happig sowas.

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