Wohneigentum: Vorsicht beim Baurecht!

Baurecht: Immobilien werden eher erschwinglich. Foto: Getty

Baurecht: Immobilien werden eher erschwinglich. Foto: Getty

Ich habe in Zug eine Eigentumswohnung gekauft und zahle für das Grundstück einen Baurechtszins von 8 Prozent seit Bau. Da aber die Festhypotheken viel niedriger liegen, bitte ich um Mitteilung, ob dies rechtens ist. Der Baurechtszins müsste doch mit den Festhypotheken parallel gehen? J. C.

Eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus und das damit verbundene Grundstück im Baurecht zu erwerben, hat einen grossen Pluspunkt: Man muss deutlich weniger Kapital für den Liegenschaftserwerb in die Hand nehmen, da man das Grundstück nicht kauft, sondern lediglich das Recht zur Nutzung während der vereinbarten Nutzungsdauer. Meist sind es fünfzig bis hundert Jahre. Dank Baurecht werden Immobilien eher erschwinglich – gerade auch für Familien, die wegen der hohen Landpreise oft gar nicht mehr in der Lage sind, Grundeigentum zu erwerben.

Allerdings hat das Baurecht einige Tücken: Nachteile beinhalten die Tatsache, dass einem das Land, auf dem die Wohnung oder das Haus steht, eben doch nicht gehört und man zusätzlich zum Hypothekarzins auch noch einen Baurechtszins bezahlen muss. Darum ist es wichtig, dass man vor einem Vertragsabschluss genau abklärt, wie der Baurechtszins festgelegt wird: Ist es ein fester Zins für die gesamte Dauer des Baurechts, oder ist es ein variabler Zins, und an welchen Referenzzinssatz ist er gekoppelt?

Anspruch auf Reduktion prüfen

Genau dieser Punkt ist in Ihrem Fall entscheidend: Ich rate Ihnen, im Vertrag nachzuschauen, ob das Baurecht für Ihre Eigentumswohnung mit einem fixen Zinssatz abgegolten werden muss oder ob der Zins variabel ist. Da Sie offenbar seit Jahren 8 Prozent zahlen, befürchte ich, dass sie einen festen Zinssatz im Vertrag haben. Dieser wäre dann auch für die Vertragsdauer verbindlich. Einseitige Vertragsanpassungen sind nicht möglich.

Falls doch eine variable Verzinsung im Vertrag drin ist, wäre abzuklären, an welchen Referenzzinssatz der Zins angebunden ist und wie sich dieser entwickelt hat. Der Referenzzinssatz für Mieten beispielsweise ist kürzlich von 1,75 auf 1,5 Prozent gesunken, was Mieterinnen und Mietern das Recht gibt, bei ihren Liegenschaftsbesitzern tiefere Mieten einzufordern. Falls Ihr Baurechtszins neben dem Landwert tatsächlich an diesen Referenzzinssatz, der auf einem Rekordtief notiert, gebunden ist, hätten Sie ebenfalls Anspruch eine Zinsreduktion.

Anhand Ihrer Schilderung gehe ich indes eher davon aus, dass Sie einen fixen Zins im Vertrag haben, zumal der Zins von 8 Prozent sehr hoch ist. Allerdings gilt es zu beachten, dass sich Baurechtszinsen, welche nicht an einen Referenzzinssatz gekoppelt sind, auch nicht auf die Kapitalmarktzinsen ausrichten. Der Baurechtszins muss keineswegs parallel zur Entwicklung bei den Festhypotheken gehen.

Vertrag gilt nach Verkauf weiter

Der Baurechtszins ist Vertragssache: Wenn er fix vereinbart ist, kann man nicht eine Senkung beanspruchen, weil die Hypothekarzinsen und die Kapitalmarktzinsen massiv gesunken sind. Tücken beinhaltet das Baurecht auch bei der Frage der Heimfallentschädigung – wenn also der Boden inklusive Haus an den Grundstückbesitzer zurückgeht. Sobald der Vertrag ausläuft, wird die vertraglich abgemachte Heimfallentschädigung fällig. Hier kommt es immer wieder vor, dass Baurechtnehmer zu tiefe Werte oder Einschränkungen bei der Nutzung im Vertrag akzeptieren.

Nachteilig ist auch, dass man eine Eigentumswohnung oder ein Haus im Baurecht meist schlechter verkaufen kann, denn der Vertrag verliert bei einem Verkauf nicht etwa seine Wirkung. Vielmehr gehen Rechte und Pflichten an den neuen Besitzer weiter. Sind die Konditionen gut, ist dies kein Problem. Wirken die Vertragsbedingungen aber schlecht, drückt dies den Preis oder macht einen Verkauf unter Umständen sogar unmöglich.

Zahlreiche Tücken beim Kauf

Ob Ihre Baurechtszinsen von 8 Prozent tatsächlich gerechtfertigt sind oder nicht, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen. Ich empfehle Ihnen, den Vertrag entweder mit einem Anwalt oder mit Ihrer Hausbank zu prüfen. Banken schauen bei der Vergabe von Hypotheken für Liegenschaften im Baurecht genauer hin, da ein komplizierter Verkauf für sie ein höheres Risiko darstellt.

Auf den ersten Blick sind Liegenschaften im Baurecht wegen des geringeren Kapitalbedarfs attraktiv. Wegen der zahlreichen Tücken rate ich aber, vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Baurecht den Vertrag besonders genau zu prüfen und sich vor Vertragsabschluss die Expertise einer Bank oder eines Anwalts einzuholen, da man sonst später unliebsame Überraschungen erleben kann.